Por Mariano Capellino, CEO y Fundador de INMSA.
Los compradores internacionales de Real Estate suelen buscar ubicaciones premium: lugares donde les gustaría vivir o visitar como turista. Pero ese sesgo deja afuera a más del 95% del mercado, donde generalmente se pueden encontrar las mejores oportunidades de inversión.
Miami Beach, Barrio Salamanca en Madrid, Manhattan en Nueva York, Vila Nova Conceição en Sao Paulo, Vitacura en Santiago, Puerto Madero en Buenos Aires. Para saber cuáles son las áreas más exclusivas de una ciudad, basta con Google. Invertir en el mercado inmobiliario requiere otro análisis, y aunque aquellas ubicaciones en el largo plazo puedan asegurar el refugio de valor, el éxito de una inversión inmobiliaria depende casi exclusivamente del timing.
Es necesario superar los modelos tradicionales. En esa línea, es clave utilizar la tasa de descuento en la compra como una variable fundamental del negocio, además de la rentabilidad (por alquiler) y la tasa de apreciación del activo. Para eso es imprescindible conocer la dinámica del mercado y su movimiento cíclico: entender cuándo entrar y cuándo salir. En las ubicaciones premium, esos ciclos tienen características particulares, diferentes del resto de las ubicaciones, donde el análisis debe ser aún más minucioso ya que los subciclos son más cortos.
Miami es un buen ejemplo. Por su seguridad, lujo y glamour, es una de las plazas predilectas para inversores de Latinoamérica, que durante décadas apostaron por las mejores zonas de la playa como Miami Beach o Brickell. Pero esas ubicaciones son apenas una fracción del mercado, que además tiene un comportamiento distinto al resto.
Luego de la crisis de 2008, en 2009/2010 las ubicaciones Premium en Brickell tocaron mínimos históricos de alrededor de US$ 2300/m2. Rápidamente, la masa de compradores que acudieron a aprovechar esas oportunidades hizo recuperar la curva de precios, y en 2013/2014 llegó a US$ 4300/m2. Mientras tanto, en el resto del mercado residencial, los precios siguieron cayendo hasta el 2012/2013 US$ 600/m2 y aún no llegaron a los máximos históricos US$ 1800/m2.
La tasa de descuento, el retorno por rentas y la tasa de recuperación en aquellas viviendas de ingresos medios se volvió muy atractiva, y quienes invirtieron en ellas hicieron grandes negocios. Mientras que aquellos que no salieron de los activos premium desde el 2015 empezaron a sufrir un ajuste de precio que lleva 5 años. Hoy Brickell está en torno a US$ 2800/m2 y con rendimientos por rentas cercanos a 0.
Los indicadores para cada segmento son distintos. Por ejemplo, en las ubicaciones residenciales prime una de las principales variables es el ingreso de capitales extranjeros, mientras que el resto de las viviendas depende de la recuperación de la economía, el acceso al préstamo hipotecario, la tasa de interés, etc. A grandes rasgos, cuando los activos prime ya recuperaron todo su valor, el resto del mercado apenas toca fondo y empieza a recuperar.
La crisis global de la pandemia provocó fuertes caídas en determinados segmentos en algunos mercados, como por ejemplo en España los hoteles, locales comerciales y oficinas. La pregunta del millón es cuándo se recuperarán. Y por eso allí es fundamental la lectura del mercado, la experiencia, el expertise y el arduo trabajo profesional de seleccionar y negociar miles de activos en bancos y subastas para comprar solo algunos.
El índice de compra de Inmsa sobre lo seleccionado y negociado en casi 20 años de trabajo focalizado en Estados Unidos y España no supera el 2%. Para operar en el mercado hay que conocerlo. Como dice el refrán: el tiempo es dinero. El conocimiento, también.
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Fuente: Ámbito