Cuando se piensa en inversión inmobiliaria, debe pensársela de manera similar a una inversión financiera con la que se busca la mejor ecuación entre rendimiento/riesgo posible en función de nuestro perfil de inversor. Los argentinos hemos considerado a los inmuebles como una de las inversiones más seguras. El “ladrillo” ocupa el espacio de la seguridad y de la rentabilidad garantizada pero esto no siempre es así ya que la inversión inmobiliaria está dominada por los ciclos de los mercados y la clave está en identificar en qué mercado entrar, en cuál mantenerse y de cuál salir.
Según nuestros estudios compuestos por más de 50 variables macroeconómicas y del sector inmobiliario, desde hace algún tiempo observamos que los valores medios de los inmuebles en Argentina están sobrevaluados en dólares en torno a un 30%. Haciendo una simplificación, dos de las principales variables con la que se estima el valor son el rendimiento para el inversionista, ue hoy en activos residenciales no llega al 1% anual neto, y el poder adquisitivo de los potenciales compradores.
En la actualidad, un inmueble estándar cuesta más en dólares en Argentina que en España y Estados Unidos, cuando allí el poder adquisitivo es más del doble y hay acceso a créditos hipotecarios a 30 años al 2 y 4% anual, respectivamente, lo cual los hace aún más accesibles.
Otra de las variables importantes a tener en cuenta al evaluar el atractivo de una inversión inmobiliaria es el rendimiento neto anual por alquiler vs el costo de financiamiento, que en Argentina claramente es negativo mientras que en los países mencionados es positivo.
En un contexto donde hay una importante volatilidad del dólar, el inmueble tiende a bajar y hay argumentos suficientes como para que esto suceda: sobrevaluación, inexistente capacidad de compra, falta de acceso a préstamos y rentabilidad anual muy baja. Sumado a la parálisis del mercado inmobiliario en Argentina, es recomendable vender los activos.
Esta situación ha generado una fuerte reducción de la actividad inmobiliaria dado que los vendedores siguen con expectativas de valores en dólares que ya la demanda no convalida y las pocas operaciones que se realizan son aquellas en donde los vendedores asumen un descuento en torno al 25 por ciento del valor pretendido en el 2018.
La sobrevaluación también se explica principalmente porque la clase media no tiene acceso para la compra, ni por crédito ni por capacidad de ahorro, ya que los ingresos están pesificados y los propietarios pretenden que sus inmuebles estén dolarizados. Estamos frente a un récord histórico en cuanto a la cantidad de tiempo de ahorro que se requiere para acceder a la compra de un inmueble. Por otro lado, el acceso al préstamo hipotecario es casi inexistente, con lo cual esta misma clase media no tiene oportunidad de financiamiento. En cuanto al inversor, se encuentra con una rentabilidad extremadamente baja, que en Argentina no llega al 1% neto anual, cuando históricamente estuvo entre el 4 y el 5%, y hoy en países desarrollados cómo EEUU y España supera el 5% anual neto.
Además de vender al precio más alto que se pueda antes de que se produzca la fuerte corrección, otra recomendación sería movilizarse a otro mercado que esté en recuperación y donde se puedan lograr altos rendimientos por apreciación y renta.
Las preguntas que cualquier inversor debería responderse son: ¿Cuál es el mejor país, ciudad o barrio para invertir? ¿Qué conviene comprar, oficinas, locales comerciales, tierras urbanas o residencias? ¿Qué clase de activo, Premium, clase A, B o C?
A diferencia de lo que se argumenta, que la inversión inmobiliaria es «location», como aseguran los jugadores del sector, en nuestra experiencia y las estadísticas demuestran claramente que la inversión inmobiliaria es «timing», es decir, debe saberse cuándo entrar y cuándo salir de un mercado o submercado ya que en el largo plazo en moneda dura, la tasa de apreciación anual real de un inmueble, es decir descontada la inflación, es 0, mientras que en períodos de recuperación luego de una crisis supera el 10% anual real
Si vemos por ejemplo la evolución de precios en la ciudad de Buenos Aires en los últimos 25 años, la tasa de apreciación nominal fue del 2,3% anual en dólares mientras que la inflación en la misma moneda fue del 2,27% anual, con lo cual la tasa de apreciación real fue del 0,03%. Mientras que si hacemos el mismo ejercicio en los períodos de recuperación entre 2002 y 2007, la tasa de apreciación nominal fue de 15,8% anual promedio y la inflación en dólares del 2,3% anual, por lo tanto, la tasa de apreciación real en ese período de cinco años fue del 13,5% anual real. Esto no solo sucede en Argentina sino también en la mayoría de los países.
Si se quiere ganar dinero la clave es identificar el mejor mercado a nivel global y desplazarse dentro de ese mercado de los distintos tipos y clases de activos para luego ir a mercados diferentes cuando ese ya se recuperó en su totalidad, para así poder seguir construyendo rentabilidad.
Si se quiere adquirir un inmueble para vivir o trabajar se debe elegir la mejor locación, sobre eso no hay discusión.
Fuente: La Gaceta