El tener una estrategia donde se analicen los ciclos, puede ser un factor de éxito.
Hacer inversiones en el real estate no significa comprar propiedades para toda la vida, sino que como con cualquier otro tipo de inversión, es necesario identificar los elementos claves para entrar y salir, saber cuáles son los mejores segmentos y tener una visión general del panorama económico.
Esas son las recomendaciones de Mariano Capellino, socio fundador INMSA, quien explicó que, en un contexto de incertidumbre de alzas en tasas de inflación, enfrentamientos armados y emergencias sanitarias, las inversiones inmobiliarias deben tener los mismos parámetros que en cualquier otro segmento.
“Un inversor asocia el concepto de inversión al acto de comprar una propiedad y se la suele quedar toda la vida como una inversión a largo plazo. Pero la inversión inmobiliaria, como cualquier otra, requiere evaluar regularmente la cartera para tomar decisiones acerca de mantener o desinvertir”, detalló el socio fundador de la firma de inversiones inmobiliarias.
Una rentabilidad anual de 10% es posible en una inversión financiera con una gestión profesional; sin embargo, en el sector inmobiliario el retorno se ubica entre 3 y 5%, el cual además se desvanece por la inflación.
Por ello, Capellino sugiere que es necesario tener conocimiento sobre los siguientes factores:
- ¿Cuáles son los países más atractivos de inversión?
- ¿Cuáles son los sectores de mayor dinamismo?
- Identificar en qué fase se encuentra el mercado elegido.
“Todo ciclo inmobiliario tiene cuatro fases: recuperación, expansión, contracción y recesión”, abundó el analista. “El ciclo completo, dependiendo del mercado y segmento, puede durar entre 15 y 25 años”, añadió.
Estrategia de mediano plazo
Para el especialista, el éxito de las inversiones inmobiliarias depende del tiempo de permanencia en un mercado, dependiendo del momento del ciclo económico en el que esté.
“La estrategia activa de permanecer en un mercado por cuatro o cinco años, máximo seis, es la que permite obtener una rentabilidad de más del 10% anual neto por encima de la inflación, en moneda dura”, especificó.
Así, el trabajo profesional puede permitir alcanzar una rentabilidad en menor tiempo o duplicar la ganancia en un periodo más amplio.
“Si en contextos de menor incertidumbre, la lectura de ciclos se hace fundamental a la hora de planificar el resguardo y el incremento patrimonial, mucho más en aguas turbulentas, en donde se presentan oportunidades para ganar mucho dinero, pero también para perderlo”, acotó el especialista.
Identificar la fase del ciclo: el reto de la inversión
Para Capellino el inversionista no necesariamente tiene que conocer la industria inmobiliaria para realizar su inversión planeada, pero esto solo es posible si se cuenta con el apoyo profesional que le señale el rumbo del segmento elegido.
“Es muy difícil identificar cuál es el momento en que el mercado toca fondo. Luego de varios años de caída de los precios, al darse indicios de recuperación, hay que esperar entre dos o tres trimestres antes de entrar a un mercado para tener evidencias de que la recuperación sea sostenida, porque una recuperación demora de 3 a 8 años”, puntualizó el cofundador de INMSA.
Por ejemplo, mientras que el segmento clase A, el de mayor valor, tiene un periodo de entre tres y cinco años de recuperación, los activos de clase B o hasta C podrían alcanzar hasta los ocho años, lo que dificulta determinar si el ciclo de recuperación está por comenzar o no.
“Una inversión inteligente requiere entrar cuando la curva esté muy baja y salir cuando la apreciación comienza a decrecer”, advirtió Mariano Capellino.
“Aprovechar el momento de alza y evitar las bajas, trasladarse de un mercado a otro, o de clase de activo, es lo que permite al inversor crecer de forma más acelerada”.