La inversión inmobiliaria debe hacerse sobre las mismas premisas que se hace la inversión financiera. Sobre esta base se levanta el modelo Inmsa para la inversión en bienes raíces. Así lo explicó Mariano Capellino, fundador y CEO de Inmsa
Esta es una compañía especializada en gestionar fondos y productos de inversión inmobiliaria para inversores particulares e institucionales de Latinoamérica, que ya cuenta con 18 años de especialización en Real Estate. El modelo Inmsa ha permitido sostener e incrementar el capital de sus inversionistas, con una rentabilidad promedio anual superior a 14% neto.
Ello, sin duda, representa un retorno extraordinario para la inversión en bienes raíces, que operada de forma tradicional a duras penas logra una rentabilidad entre 3 y 5 %, que en la práctica se desvanece cuando se contrasta con el índice de inflación.
“Generalmente, un inversor inmobiliario compra un inmueble y se lo queda toda la vida como si fuera una inversión a largo plazo. La inversión inmobiliaria no es comprar un inmueble. Es una decisión que está en permanente evaluación. Es necesario analizar si mantengo lo que tengo, si compro nuevos inmuebles similares o diferentes a los que tengo, o si vendo y compro en otro mercado inmuebles que me van a dejar un mayor retorno”, explicó Capellino.
Las claves de éxito del modelo Inmsa
La primera clave de éxito del modelo del modelo Inmsa se basa en tener una visión global sobre las oportunidades ello implica analizar y operar en el mercado globalizado de la actualidad.
“Tu mercado es en el mundo. Tu trabajo es identificar cuál es el país más atractivo, y dentro del país cuál es la ciudad, y dentro de esa ciudad cuál es el barrio y los tipos de activos más atractivos: primera vivienda, segunda vivienda, terrenos, oficinas, retail. El trabajo es identificar en qué fase del ciclo se encuentra el mercado”.
Explica Capellino que cuando se invierte en inmuebles es distinto a comprar un inmueble para vivir. Hay que estudiar los mercados para ver cuál es el mejor momento para entrar y luego para salir. Ese estudio lleva tiempo. Por ejemplo, el análisis del mercado español significó para Inmsa seis años de estudio (entre 2010 y 2016) para identificar cuál era el mejor momento para entrar y desplegar su estrategia de inversión. Hasta que finalmente en 2016 tomaron la decisión de entrar.
Todo ciclo inmobiliario tiene cuatro fases: recuperación, expansión, contracción y recesión. El ciclo completo dependiendo el mercado puede durar entre 15 a 25 años. Explica Capellino, el rol del inversionista inmobiliario es identificar cuándo los precios que vienen cayendo llegan al punto más bajo para comprar de activos en distress, que es la segunda clave de éxito del modelo Inmsa.
“Sin duda, es muy difícil identificar cuál es el momento en que el mercado toca fondo. En Inmsa tenemos estadísticas trimestrales confiables por provincia, ciudad y barrio de los 20 últimos años de los mercados en donde estamos. A través de esta información, analizamos trimestre tras trimestre, ciudad por ciudad, barrio por barrio, para ver cómo evolucionan los precios de ese tipo de activo que nos interesa”.
Explicó Capellino que luego de varios años de caída de los precios, al darse indicios de recuperación, hay que esperar entre dos o tres trimestres antes de entrar a un mercado para tener evidencias que la recuperación sea sostenida.
“Hay que esperar porque una recuperación demora de 3 a 8 años Los activos clase A o Premium pueden recuperarse entre 3 y 5 años. Los activos clase media o media baja se recuperan entre 5 y 8 años. Entonces es preferible esperar entre 6 meses a un año para entrar a comprar activos en distress. No hay que entrar de forma anticipada, porque se corre el riesgo que continúen cayendo de precio”.
En esa fase de recuperación de 8 años, el modelo Inmsa tiene un margen de operación entre 4 y 5 años. Este período corto es el que permite generar una rentabilidad significativa, a lo que usualmente generan los inmuebles que se conservan por largo tiempo.
“La clave es entrar cuando la curva esté muy baja y salir cuando la apreciación comienza a decrecer. El resultado que me da aprovechar el momento de alza y evitar las bajas, trasladarme de un mercado a otro, o de una clase de activo a otro, es el que me permite crecer de forma más acelerada, sin quedarme estancado en un mismo tipo de activo o en un mismo mercado que solamente conservo valor”.
En este punto, el CEO de Inmsa explica que la estrategia activa de permanecer en un mercado por 4 o 5 años, máximo 6, es el que le permite obtener una rentabilidad de mas del 10% anual neto por encima de la inflación, en moneda dura. La comprobación de esta estrategia de inversión desarrollada por el modelo Inmsa, la ha dejado demostrada en sus inversiones en Argentina, en Estados unidos (Miami-Florida y Detroit) y en España.
Fuente: Prensa Real Estate