06
Nov '23
El argentino Mariano Capellino vive a caballo entre Estados Unidos, Iberoamérica y España. CEO y fundador del fondo de inversión inmobiliario IMSA Real Estate, especializado en altos patrimonios y en la intermediación con grandes cadenas, planea invertir 250 millones de euros en el sector inmobiliario español en los dos próximos años. En nuestro mercado, asegura, existen grandes oportunidades en la actualidad, que permitirán obtener retornos superiores al 20 %. En su mira, Málaga, que despierta un interés «increíble», pero sobre todo Madrid. Y también Barcelona, eso sí, para aquellos que no sean alérgicos al riesgo.
–Ahora mismo en el mercado inmobiliario empieza a notarse una situación de frenazo ¿Cómo están cayendo las inversiones? ¿Por qué no está bajando aún el precio de la vivienda?
–Vemos un freno muy importante en la inversión, cerca del 60 % hasta septiembre. La subida de tipos afecta mucho en rentabilidades y el apetito por invertir se reduce significativamente para los grandes fondos internacionales y locales. Respecto a la vivienda, llamativamente, hace un año se predecía que para 2023 iba a haber, además de una reducción en el volumen de operaciones, que ya la hemos estado viendo en torno al 20 %, un ajuste de precios del 2, 3 o 4 %. Nosotros fuimos un poco más optimistas, y anticipábamos que podía terminar el año en una posición cercana a 0. La realidad fue que, al contrario, ha habido una subida de en torno al 6 o 7 %. Las causas son varias: el ahorro que se generó en la pandemia, y el apetito que está llegando a España, no solamente de Europa, sino también de Latinoamérica. Eso, combinado con la falta de oferta, producto de las restricciones que están teniendo los promotores por la subida de tipos y la restricción del sector financiero bancario en cuanto a préstamo promotor. Muchos proyectos que estaban por iniciarse durante este año no se han iniciado. En buenas ubicaciones la oferta sigue siendo muy escasa y la demanda sigue siendo alta. La parte más castigada del mercado es la vivienda destinada a la clase social media baja, que tal vez sí se vio dificultades para poder encontrar condiciones aptas para poder acceder a préstamos hipotecarios. En lo que es activos terciarios, allí sí hemos visto una bajada en los precios. Ha habido correcciones de entre un 5 y un 20 % en activos como hotelería, logística, que fue el más castigado, en hostelería y en oficinas.
Una horquilla importante
–Sí. Por eso nosotros creemos, como inversor digamos oportunista que somos, que este enfriamiento del mercado nos abre una ventana de oportunidad a partir de este año para poder, tener mejor posición y capacidad de negociación y adquirir activos con descuentos importantes. En el mercado primario adquirimos deuda y activos ya adjudicados en las entidades financieras que están en proceso de liquidación. Y la falta de demanda por parte de los grandes fondos institucionales, que son nuestros competidores a la hora de de negociar, nos ha permitido adquirir activos, y nos va a permitir el próximo año, adquirir activos con descuentos bastante importantes. Nosotros veníamos comprando con descuentos en torno al 20 % y hoy estamos comprando con descuentos cercanos al 35 %. Si a eso le sumamos el 15 % de ajuste promedio del que hablábamos antes en activos terciarios, estamos adquiriendo activos cerca del 50 % debajo del valor que tenían en el año 2022. Esto nos ha impulsado a a definir un plan de inversión muy agresivo para los próximos dos años, de en torno a 250 millones de euros, los cuales vamos a concentrar principalmente en el mercado terciario. Retail, y dentro de retail, alimentación, deporte, gimnasios, centros de pádel, también en sector salud, clínicas, auditorios, médicos. También en el sector logístico, y todo lo que tiene que ver con el hospedaje, ya sea apartamentos turísticos, ya sea de corta y de mediana estancia. España es sinónimo de turismo y el turismo ha crecido muchísimo tras la pandemia. Confiamos mucho en ese segmento que sigue creciendo.
–Ha asegurado que falta oferta en España de inmobiliario. ¿Cuánta?
–La oferta prevista de viviendas de obra nueva para este año está en torno a 80 u 85.000 viviendas, y la demanda, en torno a 200.000. Se sigue generando un déficit. Hasta que no haya políticas que incentiven y aceleren los procesos, los permisos y demás… Madrid es una excepción. Funciona bastante mejor que otras comunidades autónomas. Pero eso va a seguir pasando. Y si sumamos la subida de tipos y la restricción de financiación, hay un mix de de temas que están limitando poder dar respuesta a esa demanda creciente. España tiene uno de los mejores ratios de calidad de vida y costo de vida. Madrid se está transformando en un nuevo Miami. Todo el flujo de latinos que recibía Miami, hoy está empezando a ser compartido ese liderazgo que tenía Miami en los últimos 20 años. Madrid, por todas las condiciones que está ofreciendo al extranjero, sumado a la calidad de vida, el costo de vida que tiene España, ha permitido hoy se posicione realmente para Latinoamérica como una de las mejores opciones a la hora de pensar el futuro de nuestros países.
–¿Madrid, podría llegar a situarse incluso por delante de Miami en atracción de grandes patrimonios latinoamericanos? Según una estadística reciente el 20 % de las adquisiciones de vivienda en España son por extranjeros…
–Exactamente, y no solamente argentinos, sino como tú sabes, Chile, Perú, Colombia, México… Obviamente Argentina, como decíamos Venezuela, que fue uno de los primeros países desde los que llegaron a España así por los años 2000.
¿No supone un obstáculo para la inversión inmobiliaria la incertidumbre política existente ahora mismo? No solo no hay Gobierno sino que la reciente ley de vivienda penaliza tener vivienda desocupada, y también a los grandes tenedores.
–Cualquier medida que genere incertidumbre en cuanto a la seguridad jurídica pone un freno y una línea roja a los inversores. Pero también es cierto que, en los últimos cinco o seis años, España no ha tenido un gobierno muy pro inversión, pro desarrollo, como tal vez el de Madrid. A pesar de eso, los últimos cinco años han sido muy buenos en materia de inversión inmobiliaria, con lo cual nosotros creemos que obviamente si hubiese un cambio de gobierno, esto potenciaría significativamente lo que ya veníamos viviendo. Pero si no lo hay, ya hemos convivido cinco años con este gobierno y a pesar de ello vimos un crecimiento que entendemos que se podrá mantener. Y también es cierto que, en cuanto a vivienda, digamos por las protecciones que los gobiernos intentan generar para defender, en principio o al menos la intención que declaran, los intereses de la clase social más necesitada, muchas veces eso juega en contra a la hora de incentivar la inversión. Pero bueno, posiblemente el apetito de inversor se canalice por otro tipo de activos que no conlleven esa incertidumbre si se mantiene esta esta propuesta.
¿Algún ejemplo de ese tipo de activos?
–Por ejemplo retail, por ejemplo logístico, por ejemplo hotelería, por ejemplo, apartamentos turísticos, todo el tema que hablábamos antes de salud, que allí también vimos un importante crecimiento, el senior living, senior housing…, esos, esos segmentos van a seguir siendo muy atractivos. En el tema logístico, el nivel de desocupación logística que existe a nivel nacional no llega al 5 %. Es decir, el 95 % de las naves están ocupadas. Eso es un nivel bajísimo, con lo cual se prevé que continúe habiendo un crecimiento también en ese segmento.
–Además de Madrid, ¿qué ámbitos regionales les resultan más interesantes?
–Málaga nos ha sorprendido. Hemos hecho una promoción de villas de lujo allí y estamos con edificios para sector turístico y también segunda vivienda. Es llamativo el apetito que hay por Málaga de no solamente el inversor nacional, sino principalmente del extranjero. Es increíble. Incluso hay muchísima gente radicando en Málaga. Creo que también la situación de Barcelona y el Brexit han facilitado que Málaga hoy sea, además de Madrid, una de las ciudades de mayor potencial y crecimiento de España. No solamente Málaga capital, sino toda su Costa del Sol. Hemos visto revalorizaciones muy, muy potentes. Creemos que Valencia, tal vez un poco menos dinámica que Málaga, pero con un crecimiento también sostenido y una recuperación muy importante, después ya de esa crisis que vivimos, que a Valencia le afectó mucho. Vemos mucho potencial en Valencia. Y aquellos un poquito más oportunistas y que tal vez estamos más acostumbrados a convivir con la incertidumbre, la verdad es que Barcelona nos sigue pareciendo una ciudad muy interesante. Y hoy, en comparación a los valores históricos y con estas otras capitales importantes como Valencia, Málaga, Madrid, su valor relativo es el más atractivo. Y de España. Barcelona está muy barato con respecto al Barcelona que fue. Y con respecto a la fuerte apreciación que tuvo Madrid, que tuvo Málaga. Históricamente Barcelona era un poco más cara que Madrid y mucho más cara que Málaga. Hoy está inclusive más barata que mañana. Cualquier inversor que busque altos retornos tiene que tener en cuenta a Barcelona, más allá de que tenga que convivir con toda la incertidumbre política que ese mercado nos brinda.
–¿Qué retornos cree razonable que se puedan conseguir en el negocio inmobiliario de cara al año que viene, sobre todo en 2024?
–Nosotros buscamos altos retornos, del 20 % en adelante sobre sobre la inversión. Y con las adquisiciones que hemos tenido durante este año, creemos que tranquilamente lo vamos a superar. También somos muy optimistas de cara al próximo año, aunque el mercado no sea tal vez el más atractivo para el mercado secundario. Pero también lo es porque en el mercado secundario hay familias que no requieren adquirir activos con financiación. Tienen la oportunidad de comprar con un retorno, como decíamos al inicio, de entre 0,5 y un 1,5 % o más, hasta 2 % más de rentabilidad sobre el valor del activo de la que se compraba un año atrás. Esa subida de yields, como se les denomina en la industria, para aquellos que no necesiten financiación, es una ventana muy interesante. Cuando regresemos a la senda de bajada de tipos, esos activos ya no van a poder ser adquiridos con rentabilidades tan altas. No sabemos cuánto va a demorar exactamente y cuánto van a bajar los tipos. Eso es una incertidumbre. Pero está claro que estamos muy cerca, o sea, hemos tocado techo. Todo lo que vendrá hacia adelante será estabilidad o posiblemente bajada. Gran parte de lo que tenía que ajustar el mercado, podría ser que a dos tercios, ya lo ajustó y tal vez tiene un tercio más de cara a lo que resta de este año en el primer semestre del año, el año próximo.
–¿Qué comportamiento está teniendo la vivienda de lujo en España?
–En España tiene mucho potencial, principalmente porque el extranjero que está llegando a España es el empresario, o sea gente de alto patrimonio, que está acostumbrada en sus países a vivir en propiedades con muchos servicios y con alta calidad. O sea, por ejemplo en México, en Argentina, en Estados Unidos, Miami y demás. España tenía todavía un recorrido hacia mejorar los servicios, o sea, la cantidad de amenities en los servicios, en cuanto a diseño, en cuanto a todo, todo lo que tiene que ver con sostenibilidad. Creemos que hay un espacio para seguir creciendo. De hecho, hemos visto durante estos últimos dos o tres años que cada vez más las viviendas de lujo tienen más servicios, más amenities, mejor diseño. Nosotros, por ejemplo, el proyecto que hicimos en España, Villa Gong, allá por el año 2019, tiene certificación BRIN de sostenibilidad. Y hemos hecho 5000 metros de huertos mediterráneos para que cada uno de los residentes tenga la posibilidad de sembrar, cosechar y consumir sus propios alimentos orgánicos. Creemos que como esa tendencia hay muchas más en cuanto a tener espacio, si es una promoción compartida o si son grandes villas, gimnasios, todo lo que tenga que ver con con el cuidado de la salud o el deporte, creemos que va a estar viéndose reflejada en las promociones. No podemos hoy imaginar una promoción que no atienda temas relacionados a la salud y al deporte.