Por Mariano Capellino, CEO y Fundador de INMSA Real Estate Investments Company.
Con una buena gestión de inversión inmobiliaria se puede lograr una rentabilidad anual superior al 14% neto en moneda dura. Para lograrlo la inversión debe estar en permanente evaluación. La primera clave es identificar cuál es el país, el barrio y los tipos de activos: primera vivienda, segunda, terrenos, oficinas, retail.
El trabajo es identificar en qué fase del ciclo se encuentra el mercado, cuál es el mejor momento para entrar y salir. El ciclo inmobiliario completo dependiendo del mercado puede durar entre 15 y 25 años. El rol del inversor es identificar cuándo los precios que vienen cayendo llegan al punto más bajo para comprar de activos en distress.
Es muy difícil identificar el momento en que el mercado toca fondo. Luego de varios años de caída de los precios, al darse indicios de recuperación, hay que esperar entre dos o tres trimestres antes de entrar a un mercado para tener evidencias de que la recuperación sea sostenida, porque una recuperación demora de 3 a 8 años.
Los activos clase A o premium pueden recuperarse entre 3 y 5 años. Los activos clase media o media baja se recuperan entre 5 y 8 años. No hay que entrar de forma anticipada, porque se corre el riesgo que continúe cayendo de precio. En esa fase de recuperación de 8 años, el margen ideal para operar es entre 4 y 5 años. Este período corto permite generar una apreciación significativa que suele superar el 10% anual.
La clave es entrar cuando la curva esté muy baja y salir cuando la apreciación comienza a decrecer. Aprovechar el momento de alza y evitar las bajas, trasladarse de un mercado a otro, o de clase de activo, es lo que permite crecer de forma más acelerada, sin quedarse estancado. La estrategia activa de permanecer en un mercado por 4 o 5 años, máximo 6, es la que permite obtener una rentabilidad de más del 10% anual neto por encima de la inflación, en moneda dura. Lo cual permite en ese periodo duplicar la inversión.
Fuente: La Nación.