Por Mariano Capellino, CEO de INMSA
Como digo siempre en mis conferencias, la compra de inmuebles ha sido uno de los mecanismos más utilizados por los argentinos para invertir su dinero. Pero en general, no están invirtiendo, están adquiriendo un inmueble. La elección se basa en subas registradas en los últimos años o en el criterio de preservar el valor de su capital. Y en muchos casos son creencias más que realidades.
Estos son los 10 errores más comunes en los cuales suele caer el inversor cuando apuesta a los ladrillos.
1) Creer que la exitosa experiencia de comprar un bien que luego se revalorizó, se repetirá sin parar
No es así. Luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a reducirse y a desaparecer. Para lograr sostener adecuados rendimientos, se requiere desplazarse de un mercado a otro que esté en el ciclo apropiado o ver la oportunidad de moverse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado. No hay magia. Este negocio lo dominan los ciclos de los mercados.
2) Creer que nunca se puede perder capital cuando se invierte en inmuebles.
Está demostrado que, en muchas ocasiones, los activos pueden presentar fuertes caídas en sus valores y en caso de elegir desinvertir, hay que estar dispuestos a asumir fuertes pérdidas o esperar mucho tiempo para que recupere el valor. Por ejemplo, en Miami, los inmuebles en la playa o en Brickell tuvieron en 2009 una baja del 50 por ciento del valor alcanzado en 2007. Durante estos dos últimos años, se han vendido activos a estrenar a un precio 30% a 40% más menor que al que venden activos en pre-construcción, algo irrisorio para un inversor profesional. Ya al hacer eso, se está perdiendo dinero.
3) Creer que comprar en pozo siempre es un buen negocio.
En realidad, todo depende de la fase del ciclo que el mercado atraviesa. En la Argentina este negocio está atado al valor del dólar y la inflación. Se estima que pagar hasta US$ 500, el costo del metro cuadrado de construcción es el tope para no correr riesgo. Por encima de ese precio existe la posibilidad de que una corrección del tipo de cambio durante la construcción del proyecto –en general hasta 24 meses– obligue a vender por debajo de la inversión realizada en pre-construcción. Antes de la reciente devaluación del pese, el costo de construcción en Argentina era de U$S 1.500 más caro que en Estados Unidos o Europa. Es decir, no era negocio. Veremos que pasa con la devaluación.
4) Creer que los inmuebles premium y las mejores ubicaciones son los más atractivos y seguros.
La ecuación es realidad no comprar por location sino por timing (como se define el tema en grandes inversores globales). Porque no es una verdad absoluta la conveniencia de comprar de esa forma ya que dependerá cuándo se realice la compra. Cada tipo de activo – categorías A, B o C, de mayor a menor valor por su ubicación y tipo de construcción- tiene su momento de oportunidad. En general los inmuebles premium en las mejores ubicaciones son los primeros en revalorizarse luego de una crisis, porque lo demandan los extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo. Pero cuando llegan a su precio histórico, se amesetan, dejan de ser negocio y comienza a generarse oportunidades en los de clase B o C –de menor valor en locaciones periféricas que generalmente tiene mejor rentabilidad por alquiler-. Por eso, hay que entender cuándo comprar y cuando vender.
5) Pensar que para ganar dinero en este negocio es necesario construir
Está demostrado que existe un alto costo de aprendizaje y se requieren fuertes economías de escala para poder construir. Y para generar elevadas rentabilidades sostenibles en el tiempo, el inversor debería desplazar la construcción de un tipo de activo a otro y de un mercado a otro, aprovechando sus ciclos. Un consejo si es inversor: deje la construcción a quien lo hace en forma habitual.
6) Comprar una propiedad, enamorarse y no venderla nunca.
Está demostrado que los rendimientos que se obtienen adquiriendo un activo y manteniéndolo en cartera a largo plazo, suelen ser muy bajos. Esto se debe a que todos los mercados atraviesan distintos ciclos y al mantener el activo en forma permanente, la rentabilidad se ve castigada cuando el mercado cae y no se refleja cuando el mercado sube rápidamente. El mejor rendimiento se obtiene manteniéndolo cuando las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas y vendiéndolo cuando se empieza a amesetar. Con lo obtenido se debe adquirir otro inmueble que, en ese en momento, se encuentre en un proceso de mayor aceleración de valor.
7) Creer que el rendimiento está basado solo en los ingresos por renta.
Para poder entender el verdadero rendimiento anual de un activo inmobiliario es importante tener presente todos los ingresos y egresos realizados para la operación inmobiliaria. Cuando lo haga no se olvide de considerar las comisiones que paga en cada etapa del proceso, inmobiliarias, escribanos, impuestos, gastos de remodelación, si fueron necesarios y los gastos de mantenimiento. En general, las personas comparan el precio de venta más los alquileres cobrados frente al precio de compra y dejan de lado muchos gastos que disminuyen sensiblemente la rentabilidad.
8) Creer que comprar con un crowdfunding es negocio porque se compran edificios emblemáticos.
Tenga mucho cuidado con la letra chica de los crowdfunding. Si la operación está fuertemente apalancada con financiación bancaria, las instituciones financieras primero recibirán el pago de los préstamos y, luego, los participantes su rentabilidad. Si el valor de los inmuebles cae y no se logran los niveles de rentabilidad proyectada, no solo que no ganará lo que le prometieron, sino que además puede perder parte de su capital.
9) Pensar que siempre es buen negocio comprar inmuebles a un banco, en subastas o a desarrolladores.
Puede ser negocio, pero hay que contar con más conocimientos y experiencia al que se requiere para una compra tradicional. Muchos inversores piensan que por el solo hecho de estar comprando de esta forma, lo hacen a precios por debajo del valor de mercado pero la mayoría de las veces lo hacen comprando por encima y existen estadísticas públicas que lo demuestran.
10) Pensar que invertir en inmuebles es algo diferente a una inversión financiera.
Invertir en inmuebles tiene muchas similitudes con una inversión financiera. Pero los que invierten en inmuebles no lo consideran así. Si invierte en títulos o acciones en el país o en el exterior, seguramente sabe cuánto gana con precisión al final del año. Con los inmuebles, no suele tener la misma rigurosidad y hace muy mal. Y todo tiene un por qué. En el mercado financiero hay asesores, buenos y no tan buenos, pero existe esa figura. En el negocio inmobiliario, la figura con la que se relaciona un inversor es con quien le vende el inmueble. Y quien los hace tiene un interés principal, lograr el mayor beneficio para su compañía. En el mundo, hay firmas que trabajan para los inversores inmobiliarios, gestionando sus inversores y defendiendo sus intereses. Si no es riguroso con sus inversiones inmobiliarias, la rentabilidad que piensa que ganó no será real. Debe ser exhaustivo, tener métricas y controles estrictos. Y así, podrá obtener una rentabilidad acorde con la inversión.
Cuando hacemos algo que resulta exitoso, tratamos de repetirlo. Tiene su lógica. Pero eso no sucede cuando se trata de invertir en inmuebles. Todo estará condicionado a situaciones particulares del mercado y del sector. Por eso cada operación requiere de un análisis minucioso si lo que se busca es lograr una rentabilidad consistente. No cometa estos errores, no deje llevar por creencias que sólo afectarán su inversión.
Mariano Capellino
CEO INMSA Real Estate
www.marianocapellino.com