Las claves para una inversión rentable en bienes raíces

Dentro del marco de EXPO EFI 2019, el encuentro anual de Economía y Finanzas más importante que se hace en Argentina, se sucedieron diferentes actividades y workshops para los asistentes interesados en nuevos modelos de inversión.

En  este marco se presentó nuevamente la firma INMSA, bajo la figura de su CEO Mariano Capellino. A sala llena, el empresario habló a los asistentes acerca de diferentes modelos de inversión. La empresa asesora a inversores en diferentes mercados y segmentos, actualmente principalmente en España y USA.

“Hay una creencia de muchos inversores de que el rendimiento del Real estate es bajo. En el largo plazo tienen razón” comenzó diciendo Capellino, concepto que ejemplificó en un gráfico de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires donde mostró que los últimos 25 años la tasa de apreciación fue de solo el 2,3% anual en Dólares mientras que la inflación en dólares en ese período fue de 2,27% anual, con lo cual la tasa real fue 0.03%, afirmando que en el largo plazo esto se repite en todos los mercados del mundo, es decir que la tasa de apreciación real de un activo inmobiliario tiende a 0 (cero). Pero en ciertos períodos cortos luego de una crisis, la tasa de recuperacion de los siguientes años, tomando como ejemplo el periodo 2002-07, indicó que la rentabilidad anual durante esos 5 años fue del 15.8% anual, y si se descuenta la inflación superó el 13.5% real anual, producto del rebote posterior a la crisis del 2001.

“Lo importante es observar el ciclo: aprovechar la suba y evitar las bajas” recomendó. Como hacemos esto: la clave está en elegir para cada momento cuáles son los mercados más apropiados, y dejar de enfocarse siempre en uno solo, alertó Capellino. “Observar mercados donde hubo crisis y donde el marco institucional es adecuado, prestando atención a la macroeconomía, a los distintos indicadores que muestran que la crisis ya llegó a su piso y a las variables claves del sector inmobiliario” concluye.

El empresario siguió luego ampliando como funciona la inversión inmobiliaria en el mercado de España, donde el año pasado se recibió una inversión de 20 mil millones de Euros. Blackstone, uno de los principales fondos de inversión de real estate del mundo, invirtió más de 30 billones de dólares en los últimos 3 años en España, es decir alrededor del 20% de su inversión total, cuando España sólo representa el 1% de las inversiones globales. ¿Por qué? Porque allí hay una oportunidad única luego de más de 8 años de caída, destacó.

Capellino analizó la situación actual de América latina. Actualmente la región sólo recibe el 0,8% de la inversión de los fondos globales, muy focalizados en Chile, México y Brasil, mercados elegidos por la mayor transparencia del mercado inmobiliario, su liquidez, por su financiamiento y la estabilidad de la moneda. A su vez Mariano Capellino, comentó que Latinoamérica en general está en un proceso de ajuste, luego de muchos años de bonanzas producto de los altos valores de los comodities y un mundo de tasa 0. Hoy ante el cambio la baja en los precios comodities y la suba de las tasas de interés , los valores comenzaron un proceso de ajuste que durará varios años.

“¿Como nuestros inversores ganan dinero?” planteó Capellino ante los atentos asistentes. “Cuando un mercado está en crisis, la oportunidad está en comprar inmuebles en subastas, muy por debajo de su valor de mercado. Ahí está la oportunidad para invertir y empezar ganando en este negocio”. Resaltó que los costos de una transacción inmobiliaria rondan el 10%, con lo cual, se empieza una operación inmobiliaria con un alto nivel de gastos. Si se compra a valor de mercado en el mercado tradicional – desarrollador, inmobiliarias, etc- uno ya empieza perdiendo 10%. Por eso es clave, comprar en canales alternativos y con volumen, para lograr grandes descuentos iniciales.

A los costos transaccionales hay que sumarle los que se producen por la tasa de vacancia del bien mientras no se encuentre alquilado y los costos de mantenimiento. Por todo esto, comprar debajo del valor del mercado, al menos un 20%, es imprescindible para ganar dinero al momento de invertir en bienes raíces.

Los desarrolladores y brokers inmobiliarios hablan de que la clave en el negocio es “Location, location, location”, es decir ubicación. “Nosotros estamos en total desacuerdo con esto cuando se habla de inversion, para nosotros la clave es Timing, timing, timing. Estudiar un mercado donde exista una ventana de 5 años o más para encontrar oportunidades y rentabilidades extraordinarias”. Aprovechar a entrar en el momento donde un mercado -que cayó mucho- comienza a mostrar su recuperación, y salir cuando ya se revalorizó sin esperar el máximo valor ya que luego se dificulta la venta. Es decir aprovechar al máximo los ciclos del mercado.

Lo importante es tener una mirada amplia, elegir los mercados y no enfocarse en el análisis en un solo tipo de activo. Hay que evaluar el marco institucional, la macroeconomía, las variables del sector inmobiliario y luego distintos segmentos, porque el sector inmobiliario no funciona todo igual. Los distintos segmentos también tienen alzas y bajas dentro de un mismo mercado, y se puede entrar en momentos oportunos, pero para eso hay que estudiar muy bien los mercados.

El modelo de inversión de INMSA

Capellino también explicó la diferencia que existe entre el modelo tradicional de inversión y el modelo de INMSA, propio de los grandes fondos globales de inversión en real estate.

Un modelo tradicional de inversión inmobiliaria se basa fundamentalmente en la renta que generará el inmueble y la misma podrá apuntar a un 3% anual -aunque hoy en Argentina sólo alcanza el 1%-.

En el modelo de INMSA, que sigue el modelo de los grandes fondos, se basa en tres aspectos:

Adquirir el inmueble en mercado en distress, al menos, a un 20% por debajo del valor del mercado. Lograr elevados retornos por renta ya que al estar el inmueble muy por debajo de su valor histórico y los alquileres permanecer estables en mercados desarrollados, se logran resultados extraordinarios. Lograr una fuerte revalorización del inmueble que en general alcanza nuevamente los valores históricos o los supera. Este modelo se basa en el estudio de los mercados para encontrar el timing justo para entrar a invertir, así como saber salir de ese mercado en el momento justo, ofreciendo una rentabilidad promedio de 14% anual.

De todas maneras, invertir en mercados que uno no conoce, como extranjero, puede ser complejo, pues el conocimiento que se puede tener de ese mercado para poder hacer los mejores negocios es limitado. Por eso es importante elegir una empresa con expertise que gestione el tema, que estudie y conozca las diferentes variables, los segmentos y sepa leer como podrá evolucionar el mismo, como es el caso de INMSA.

INMSA hoy ofrece inversiones en mercados como Detroit y España con una historia de más de una década de alta rentabilidad para sus inversores particulares e institucionales de Latinoamérica. Y como próximos posibles mercados donde entrar están analizando Portugal, Italia y Puerto Rico.

Las 4 claves para invertir de manera competitiva:

• en vez de mirar un solo mercado, mirar el mundo
• en vez de mirar la locación, estudiar el timing
• en vez de estimar los valores, hacer una valuación calificada
• en vez de tener un activo en forma pasiva, trabajar con las 3 variables: comprar debajo del valor, lograr una fuerte recuperación de su valor y tener renta maximizada por haber entrado en un mercado caído con una renta estable.