La vuelta a los ladrillos

Mariano Capellino

Pese a la falta de créditos y el cepo a la divisa norteamericana, el 2020 le da una nueva oportunidad al mercado de real estate con inversores que buscan colocar sus pesos en un activo seguro y en dólares.

Las operaciones inmobiliarias siempre aparecen en el menú de inversiones como aquel instrumento que preserva valor con una rentabilidad asegurada. Pero tener hundido el capital en un elemento que requiere de tiempo para obtener liquidez siempre figura como el aspecto negativo a la hora de compararlo con otras herramientas.

Sin embargo, hoy el mercado presenta precios que sopesan esa falta de liquidez. Después de un año en el que la dificultad de acceso al crédito frenó las operaciones del sector inmobiliario y la inestabilidad económica impactó y retrasó los proyectos de desarrolladores, el 2020 aparece como un año de oportunidad.

La posibilidad de entrar en pesos y cuotas en proyectos de pozo se convierte en una alternativa ante la imposibilidad de adquirir dólares producto del cepo.

En el mercado del usado, los precios en torno a un 25% por debajo del ticket de venta muestran una buena oportunidad si se tienen los verdes en el bolsillo, según coinciden los especialistas consultados.

“El mercado es un buen negocio hoy tanto para el que lo desarrolla como para el inversor”, reconoce Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, y agrega que “para el que quiere hacer una casa, hoy es un 30% más barato en términos de dólares billetes que hace un año”. “Esta baja de costos se da tanto para el individuo que quiere construir como para el desarrollador”, agrega.

Rius destaca además que “es un muy buen momento para entrar en operaciones de pozo con valores actuales en pesos o para comprar inmuebles que hayan acomodado su precio”.

“Actualmente hay oferta a precios que la demanda no toma; por eso las operaciones que se hacen cierran con rebajas de entre el 20% y el 25% por debajo de su valor histórico. El precio de publicación no es el precio final”, recalca.

Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, reconoce que “estamos en el mejor trimestre de los últimos 18 meses”, pese a que la incertidumbre del resultado de la renegociación de la deuda mantenga en vilo a la economía. “Las primeras señales nos las dieron las empresas o inversores que se acercaron en estos meses de 2020 a comprar nuestras propiedades”, grafica Galli.

“Es incierto qué va a pasar después de los primeros 180 días, cuando el Gobierno termine de negociar la deuda. Nosotros estamos tratando de reducir nuestros plazos de obra para terminar lo antes posible los compromisos asumidos que tenemos”, agrega el desarrollador.

“Ante la escasez de dólares, se está empezando a construir, desarrollar y vender en un esquema 100% en pesos. Y eso genera un buen escenario para los que tienen flujo de dinero en pesos, porque es la manera de invertir en pesos en un activo dolarizado”, coincide Juan Pablo Mora, socio y CEO de Casa Campus, uno de los desarrolladores que trajeron al país la propuesta de coliving, una extensión del coworking en el mercado de la vivienda.

“Hay una buena proyección de rentabilidad para aquellos inversores que ingresen hoy en proyectos en pesos, porque terminan teniendo valores medios en dólares que son más bajos que hace un año”, dice Mora, en la misma línea que Rius.

“Estimamos una apreciación de los costos de construcción a futuro, con lo cual esto se va a reflejar en un mayor rendimiento de los inversores que ingresen en este 2020”, explica Mora.

Para Rius la renta que deja un departamento es la que deja un bono americano o un poco más, aunque además se produce una apreciación del bien. “Históricamente el costo del metro cuadrado siempre tuvo una curva ascendente. Son negocios de largo plazo”.

El inversor tipo de clase media alta es al que apuntan en Ayres Desarrollos. “Actualmente son los únicos inversores, no existe otra opción hasta que no haya crédito en la Argentina”. Galli, por caso, detalla: “Lo que hacemos es una lectura de los barrios que construimos; le aseguramos al inversor que medimos el valor del producto al día que iniciamos el desarrollo y siempre los estamos posicionando entre un 25% y un 30% del valor del mercado que se está vendiendo en la zona”.

Matías Wapfer, director de Rosbaco & Partners, comercializador de uno de los proyectos de coliving, asegura que en estos casos “la rentabilidad es aproximadamente del 5% en dólares”, mientras que desde el punto de la inversión los proyectos tienen una “posibilidad de revalorización de entre el 30% o el 35%, dependiendo de la zona. En renta futura hoy no le gana nadie a este tipo de producto”, apuesta.

Mientras que para Wapfer “el esquema tradicional para el inversor hoy puede alcanzar una rentabilidad del 35% o el 40%, focalizándose en tickets más bajos en monto, hasta tres ambientes, que son productos que tienen una mayor demanda”.

Wapfer reconoce que los proyectos del año pasado fueron postergados por la situación de indefinición y que los desarrolladores comenzaron a pensar en una reactivación desde las PASO, ya que los inmuebles mantienen la tendencia de resguardo de valor.

“El establecimiento del cepo nos despejó dudas sobre el plan de crecimiento, porque los inmuebles ofrecen una inversión en pesos con opción de dolarización frente a la negativa de poder dolarizarlos por la vía tradicional”, explica Wapfer. “El sector de la construcción siempre dio trabajo, dinamismo a la economía. El Gobierno entiende lo mismo, y somos muy positivos”, concluye.

UN NEGOCIO PARA POCOS

Para el nicho de más altos ingresos, Mariano Capellino, CEO y fundador de INMSA, Real Estate Investments Company, propone un negocio para pocos: el del distress, es decir, ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos y España.

“Nos referimos a situaciones de gente que no puede cumplir sus compromisos asumidos con relación a sus activos y entra en una situación de impago. Esos inmuebles van a bancos y subastas, y eso permite lograr rendimientos mucho más atractivos que el tradicional”, explica. Estas inversiones son para familias de alto patrimonio con programas de inversión a 4 o 5 años. “Es un negocio financiero pero con respaldo inmobiliario donde el inversor no va a un fondo, sino que hace una inversión directa”, remarca.

“Entramos a mercados que cayeron un 40% o un 50%, y a su vez buscamos comprar entre un 20% y un 30% por debajo del valor del activo, dependiendo de la gestión que haya que hacer”, agrega.

Desde INMSA, que opera en Buenos Aires y Miami, indican que Detroit es hoy el único mercado de los Estados Unidos donde todavía quedan oportunidades, ya que el resto de ese país recuperó valor hace años.

“España es el otro mercado donde hay US$ 150.000 millones de activos en distress de los US$ 280.000 millones que había en el máximo momento del 2014, producto de las subprime”, agregaron.

El negocio es para un segmento pequeño, ya que apunta a familias que tienen alto patrimonio, alta liquidez y apetito para invertir en el extranjero.

En la Argentina existen una veintena de clientes. “Si se ingresa por un fondo, el ticket va de US$ 50.000 a US$ 100.000. Con quienes trabajamos de forma directa es con familias que invierten de un millón de dólares en adelante, y donde se arma una estructura para que sean los únicos dueños de los activos que se adquieran. El promedio de los inversores es de US$ 4,3 millones por inversor”. 

Por asesoramiento sobre Inversiones en Real Estate, consultanos aquí

Fuente: Forbes