La revista Alzas y Bajas en su edición 152 publicó el artículo de Mariano Capellino donde los terrenos en ciertas zonas de Argentina constituyen hoy una gran oportunidad para los inversores inmobiliarios. Este importante medio que tiene 25 años informa periódicamente sobre el mercado de real estate y, en esta oportunidad, Mariano Capellino fue invitado a dar su visión especialmente sobre Argentina.
Este es el texto del extenso artículo:
Dónde está la única oportunidad para invertir en inmuebles en Argentina.
Por Mariano Capellino, fundador y CEO de INMSA
No es una novedad. Los argentinos consideramos los inmuebles como una de las inversiones más seguras y donde, a “la larga”, como diría un abuelo, se gana dinero. El ladrillo ocupa en nuestro inconsciente el espacio de la seguridad y de la rentabilidad garantizada.
Y para consolidar esa creencia, la crisis del 2001 ayudó bastante. Durante más de 8 años, desde 2002 a 2010, vivimos lo que los especialistas en inversiones en real estate a nivel global llamamos Fase de Recuperación y expansion del ciclo. Durante los primeros 4 años, los inmuebles premium que habían caído en promedio 35%, se recuperaron muy rápido y continuaron creciendo los siguientes 4 años por el impulso de no contar el inversor con otras alternativas de bajo riesgo. Tambien desde el 2005 llegaron 5 años de recuperación y expansiom pero en este caso, fueron los activos clase B y C, donde vive la clase media en barrios más periféricos, primero de la ciudad de Buenos Aires y luego en GBA y en las principales ciudades del interior.
Con esta experiencia se asimiló que siempre se gana dinero. Y aunque es un muy buen negocio invertir en inmuebles, no hay nada más alejado de la verdad que pensar que siempre es buen negocio.
Los grandes fondos globales de inversión de real estate construyen portafolios de inversión evaluando y seleccionando cuál es el mejor mercado (país, ciudad y barrio), el tipo de activo (inmueble residencial, oficinas, retail, tierras urbanas, etc.) y la clase de activo (A, B y C) en el que hay que invertir. En general, la costumbre de los pequeños y medianos inversores es comprar siempre en el mismo país y, muchas veces, en el mismo barrio. En lugar de eso, los grandes fondos están dispuestos a trasladarse de un mercado a otro. Todo por una gran razón, el ciclo de los mercados.
El ciclo de los mercados domina este negocio ya que la tasa de rentabilidad luego de una fase de recuperación y expansión del ciclo, tenderá a bajar o incluso puede llegar a ser negativa en las fases de corrección y recesion. Está comprobado que es muy difícil que el éxito obtenido en el pasado reciente en un mercado y en una clase de activo, se pueda repetir de la misma manera en un futuro cercano. Los mercados presentan lo que se denomina una ventana de oportunidad que suele tener no más de 5 años. Hay que entrar en el momento oportuno cuando el valor de la propiedad está muy bajo y empiezan a existir evidencias del ingreso a la fase de recuperación, que se produce normalmente luego de una crisis económica o inmobiliaria. Y salir cuando se aproxima al pico de precio, es decir, al final de la etapa de expansion cuando las tasas de apreciacion comienzan a decrecer. Muchos inversores se tientan pensando que el inmueble seguirá revalorizándose al mismo ritmo, pero eso no sucede.
Y eso es lo que pasó en Argentina. En su momento fue negocio si una compraba un tipo de activo y luego lo vendía para entrar en otro y en otra localización. Pero eso no fue lo que hicieron prácticamente todos los inversores. Así, lo que se ganó al inicio con la recuperación, se perdió luego en gran parte, manteniendo el activo durante un largo tiempo sin revaloraciones importantes y sin ingresos razonables por alquiler -en Argentina sólo alcanzan hoy en promedio hasta un 2% neto anual en dólares-.
Miremos números: Los inversores sofisticados profesionales, ingresaron en Argentina en el 2003 y salieron en el 2008/9, obteniendo una rentabilidad promedio en dólares del 18% anual. De ahí en el 2009 saltaron a USA, Miami y otras ciudades, aprovechando la profunda crisis en la zona de Miami Beach y Brickell y luego de 4 años, vendieron y lograron más del 15% anual en dólares. Y compraron viviendas de clase media en zonas donde viven los residentes del sur de de la Florida, bienes de clase B para salir 4 años después en 2017 y 2018, obteniendo niveles superiores al 25% de rentabilidad anual. Hoy están invirtiendo en oportunidades en otros mercados como Detroit o España, las grandes estrellas actuales en el negocio de real estate.
Este resultado que permitió multiplicar 8 veces la inversión inicial en menos de 15 años no hubiese sido posible si en lugar de tener una estrategia activa, mantenían el bien comprado en Argentina. Los que mantuvieron su inversión pasiva en Argentina a lo sumo, lograron una rentabilidad equivalente a un tercio de lo logrado con la estrategia de inversión activa.
Y no es un problema sólo de Argentina. Hoy, la zona denominada Miami Brickell – Downtown que fue un gran negocio en 2009, ya empezo a atravesar nuevamente la fase de correccion del ciclo, se esta viendo mucha dificultad para aquellos propietarios que adquirieron propiedades en pre-construccion desde el 2013 que hoy recibien sus unidades y sólo pueden vender a precios más bajos a los adquiridos. Inclusive aquellos que aprovecharon adquirir en su mejor momento en el 2009 a un promedio de $ 2.300 el m2 y pudieron haber salido en el 2014, aproximadamente a 4.500 dólares el m2, hoy apenas se puede vender en 3.000 y se pronostica que continuara bajando al menos 3 años mas por el exceso de oferta, actualmente en construcción y que se entregará en los próximos años.
Es decir, nada es seguro. Para ganar dinero con la inversión inmobiliaria, hay que actuar tendiendo en cuenta el ciclo de los mercados.
Hoy Argentina enfrenta un gran desafío en términos de inversión inmobiliaria. Se encuentra en fase de Expansión para activos premium por lo que no es esperable que los valores sigan creciendo a un gran ritmo. Sólo lo hacen por la suba constante de los costos de construcción pero a un ritmo menor ya que, de lo contrario, los inmuebles estaría en valores que no podrían ser adquiridos. Hoy el costo de construcción se encuentra en valores récord de 1.500 dólares el m2 cuadrado practicamente el doble que 3 años atrás ya que subió 100% el costo en dólares. Aún así, los valores en el mismo periodo en promedio han subido tan solo al 30%. Eso impide posibles fuertes revaloraciones a no ser que se siga apreciando el tipo de cambio.
Pero ha recobrado dinamismo por la irrupción de los créditos hipotecarios. Eso permitirá recrear un mercado que estaba con un nivel de actividad muy bajo, debido a la inaccesibilidad por parte de la clase media a poder adquirir un inmueble, es decir, el mercado de unidades usadas y orientadas a la clase media. Asimismo, generará una nueva oferta de desarrollos que se construirán en zonas periféricas a la ciudad de Buenos Aires y en el interior del país. De Palermo a la Boca . De Belgrano a Barracas. Esta nueva situación generará un cambio muy relevante para los inversores. Antes el negocio era comprar en pozo y como Argentina estaba viviendo un ciclo de Recuperación y Expansion en un contexto de fuerte apreciacion del peso, el tiempo generaba buenos resultados. Eso pasó y ya comprar en pozo no es negocio. Aún así, el mercado seguirá funcionando ya que los compradores serán los tomadores de créditos sin la necesidad del intermediario inversor que sera reemplazado por los bancos y usuarios finales.
En este nuevo contexto, existe una opción para los inversores. El mejor negocio, que ya está en la mira de fondos de inversión y family offices, es adquirir hoy terrenos aptos para desarrollos residenciales en zonas no premium de CABA y del Gran Buenos Aires y el interior del país, para luego ser vendidos o aportados a desarrolladores cuando la demanda crezca. Localizaciones con Metrobus o que cuenten con otras buenas opciones de transporte público. Éstas serán las zonas donde las personas querrán adquirir sus propiedades por tener precios más convenientes que en lugares tradicionales de la ciudad. Por ejemplo, el corredor del Ferrocarril San Martín que será electrificado en poco tiempo más. Estas zonas no estaban en el radar de los desarrolladores ya que no había un mercado sólido de compradores. Y eso influye en el precio. Por ejemplo, un terreno en zonas periféricas pero con buen potencial hoy tiene un valor casi de un cuarto de zonas como Palermo y Belgrano. Y menos de la mitad de zonas ya consolidadas como Caballito, Nuñez o Urquiza.
La mayor demanda en esas zonas generará grandes oportunidades para quienes dispongan de terrenos aptos para construir.
En la medida que se vaya consolidando el crédito hipotecario, crecerá la demanda y estos terrenos que hoy pueden ser adquiridos a valores muy convenientes, tendrán una fuerte revalorización. En INMSA proyectamos que este tipo de terrenos podrán tener rendimientos por revalorización del orden del 45% en el término de 3 años.
Y serán aún más atractivos terrenos de entre 5 y 10 mil metros cuadrados de edificabilidad Estos permiten ser adquiridos a un menor valor el metro cuadrado, pero apenas se potencie la demanda, sus valores crecerán por encima de los más chicos porque los desarrolladores logran beneficios por la economía de escala al momento de la construcción.
Y aún cuando está latente el riesgo de devaluación que impacta muy fuerte en el negocio inmobiliario, el precio de la tierra es lo que generalmente menos es afectado ya que la incidencia más importante en los desarrollos de este tipo está en el costo de construccion. En general, cuando hay demanda y entendemos que crecerá en los próximos años aún con devaluación, los terrenos serán la mejor opción para invertir.
En un plano global, la gran oportunidad en el negocio inmobiliario se da en ciudades con alto potencial de revalorización y buenos rendimientos en renta, como Detroit, Madrid y otras ciudades de España. En Argentina, sólo los terrenos en zonas suburbanas de Buenos Aires y en locaciones no céntricas de ciudades del interior son la oportunidad para inversores inmobiliarios. Inversión que puede lograr rendimientos del orden del 50% en dólares en un período de hasta 3 años. Por tratarse de un mercado de clase media que aún se encuentra en un ciclo de expansión, es una oportunidad única.
Para más información sobre Mariano Capellino: www.marianocapellino.com / www.marianocapellino.com.ar