La Comunidad Inmobiliaria: Crowdfunding: una revolución a punto de estallar

El Crowdfunding se ha convertido en un mecanismo muy popular para el financiamiento, principalmente para emprendedores de pequeñas y/o medianas empresas.

El fondo multilateral de inversión (FOMIN) ha denominado al Crowdfunding como una “una formación de capital donde las necesidades de financiamiento de una organización o de un individuo de comunicación a través de una convocatoria abierta a un grupo de personas”.

Cabe señalar que su fortaleza ha radicado en sitios virtuales a través del internet. Haciendo más sencilla la unión de inversionistas a una determinada iniciativa emprendedora. En el sitio de la compañía Lancetalent, dedicada a promover la creación de proyectos la mayoría financiados a través de Crowdfunding, destaca que la práctica de este no es tan nueva como muchos creen y tiene sus cimientos en el año 2009, cuando comienzan a subir las primeras plataformas de respaldo financiero colectivo como eje principal, esto en Estados Unidos pero logró propagarse a México.

Mariano Capellino, CEO de la compañía especializa en investigaciones del Real Estate INMSA, explica que el atractivo del Crowdfunding inicia con un excelente activo inmobiliario con una imagen de seguridad. Muchas veces es así pero también hay que tener en cuenta que no siempre un excelente inmueble garantiza una inversión segura y rentable, esta es una de las tantas dificultades en torno a este mecanismo.

“Hay Crowdfunding-no todos- que proponen por ejemplo el obtener el 80% o 90% del capital apalancándose en créditos de instituciones financieras para adquirir el inmueble y desarrollarlo. El 10% o el 20% que falta es lo que terminará financiando el inversor particular. Las instituciones no están dispuestas a financiar  el 100% del proyecto ya que requieren un margen de seguridad para absorber una posible corrección a la baja del activo. El pequeño inversor financia lo que los expertos no hacen”.

Entonces es lo que nos debemos preguntar es ¿Qué pasa si el negocio final tiene un ajuste del 10% – 20% que reduce los ingresos proyectados? La respuesta es simple: el riesgo lo correrá el inversor particular porque los primeros que cobran serán los acreedores financieros que financiaron la mayor parte y tienen garantías preferenciales, asegura el experto.

Lo anterior provoca que el pequeño inversor no solo pueda poner en riesgo la rentabilidad que le prometieron sino que pueda poner en riesgo su parte o todo su capital en este tipo de Crowdfunding. Eso puede suceder simplemente porque el valor proyectado de la venta de las unidades sea menor, por haberle comprado el terreno o construido a costos no competitivos, por un aumento del costo de endeudamiento en caso de suba de tasas o por errores de pronóstico, entre otras razones muy factibles de suceder, por estas razones hay que ver los riesgos antes de participar en Crowdfunding, detalla Capellino.

Como ejemplo de situaciones posibles que podrían poner en riesgo la inversión. Se encuentra el efecto que tendría una suba de tasas  de interés en Estados Unidos. Muchas veces la estrategia de salida de la inversión del Crowdfunding, corresponde a la venta de la propiedad a un inversor institucional. En ese caso , se puede proyectar un valor de venta que le permita al fondo de pensión obtener un retorno del 3% anual en el caso que las tasas suban a corto o mediano plazo 1% anual es altamente probable que estos fondos exijan como mínimo un 1% más de retorno es decir pasar de 3% a 4% anual, esto provocaría que para llegar a ese retorno el precio de venta del activo deba ser alrededor de un 25% menos para lograr esa rentabilidad. Si el proyecto estaba apalancando un 80% el pequeño inversor en este caso podría perder todo su capital, asegura.

La lista de tipos de Crowdfunding, incluye a aquellos que se basan en generar certidumbre y seguridad, ofrecen un retorno actual fijo sin que el proyecto haya empezado a generar flujos suficientes para poder disminuir ese retorno, para el CEO de INMSA esto es simple ya que ese adelanto se paga con el dinero que el inversor aportó inicialmente que en lugar de ser invertido en el negocio, fue reservado para pagar el rendimiento de los primeros años, esto no es un buen indicador de resultados que se generan al final de la inversión.

Existen otras ofertas de Crowdfunding que no utilizan el apalancamiento pero se relacionan con activos que están muy por encima de su valuación. Esto sucede habitualmente en mercados que están en un proceso de corrección o recesión y a la baja de precios. Como no hay compradores para venderles estos inmuebles por el canal tradicional suelen constituirse este tipo de estructuras (Crowdfunding) en donde se se incorporan estos activos para colocarlos a pequeños inversores que invierten cantidades bajas atraídos por las bajas tasas que proyectan, destaca el especialista.

Costa Rica y América Central

En América Central el Crowdfunding está en su etapa inicial, siendo quizás Panamá, el país que más modelos y plataformas de este tipo ha inventariado, en el caso de Costa Rica, entidades financieras como el BCR, señala que es un producto que no se maneja.

Christian Zuñiga Gerente General de INHAUS, menciona a que pese a llamar mucho la atención porque es un modo fácil de lavar dinero de manera online recibiendo donaciones de dinero, no ha generado gran impacto, salvo en casos muy particulares en industrias como las películas.

Lo que sí ha visto es que por ejemplo un director no tiene los fondos y los solicita por medio de redes sociales, aquí las ganancias que tienen los donantes es más que todo como en los agradecimientos que se hacen al final de las películas. Otro caso donde se aprecia es en temas médicos, donde la gente expone un tema proyecto y otras personas donan el dinero esperando ganar un tratamiento o solución, etc. Menciona Zuñiga.

Para este experto el caso más cercano para un mercado como el de Costa Rica en materia de bienes raíces, podría ser que se le llegue a ofrecer a un inversionista un ROYALTIE en el cual el inversionista coloca cierta cantidad de dinero a cambio de obtener cierta rentabilidad aunque sería algo muy poco utilizado.

Para Mariano Capellino de INMSA si las personas quieren meterse a utilizar esta herramienta es muy importante conocer las condiciones porque puede existir la posibilidad cierta de perder dinero.

Cuidado con aquellas con mucho apalancamiento y donde la rentabilidad proyectada por el desarrollador del negocio supera ampliamente la rentabilidad real posible del mercado hablando claro, se ha desarrollado un excelente concepto para captar inversores pequeños que de otra forma no serían parte de edificios emblemáticos en las principales ciudades del mundo o de desarrollos inmobiliarios premium, se debe recordar que si las condiciones no son apropiadas se puede perder gran parte del capital invertido, asegura.

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Fuente: La Comunidad Inmobiliaria