Si a la hora de invertir en el mercado inmobiliario el famoso location location location siempre fue entendido como el atributo más incuestionable con que debía contar un activo, hoy los especialistas prefieren introducir otra variable que rompe de alguna manera con ese paradigma: el timing. La buena ubicación, sostienen, es más estable y se recupera antes de una situación de crisis, pero cuando lo que se busca son mayores rentabilidades lo mejor es saber entrar y salir a tiempo.
Qué es y cómo se entiende el microtiming
“Se suele ver al timing o a la location como dos características que compiten. Y si bien en algún punto lo hacen, también lo podemos ver como un complemento. Yo creo que hay una location y dos tipos de timing”, dice Christian Leupold, gerente comercial de Avilis Real Estate. “La locación muchas veces es la que defiende más el precio: tiende a bajar poco y cuando el mercado se recupera, vuelve a subir rápido. Luego hay un timing general del mercado, una dinámica macro, que se mueve más o menos como una corriente, todos para el mismo lado. Pero al mirar un poco más fino podemos ver que también hay un timing micro relacionado con determinadas zonas o segmentos inmobiliarios que se despegan del comportamiento general del mercado. Son proyectos que tienen un mejor ritmo de ventas o mayores precios de cierre porque se ajustan mejor a la demanda del momento, o se ubican en una zona donde se realizan obras de infraestructura que cambian la dinámica de un barrio o lo reconvierten”, explica.
La expansión vertiginosa del corredor norte por los cambios que provocó la pandemia, una “variable” que, por otra parte, ningún analista podía prever, es un buen ejemplo para entender cómo puede funcionar el buen timing a la hora de comprar y vender. Aunque el crecimiento de la zona no es una novedad, la demanda de lotes y casas en los barrios privados experimentó un alza inusual a partir de quienes buscaban salir de la ciudad para vivir en entornos más amplios y naturales. La demanda inicial arrasó, con todo, desde lotes de US$10.000 hasta terrenos de US$1.000.000, para luego aplanarse. De esta manera, quienes hayan invertido antes de la crisis sanitaria y vendido en el momento de mayor auge, el negocio fue seguramente más que redondo.
Aunque este caso tenga la excepcionalidad de una demanda traccionada por un hecho inédito, los especialistas en real estate saben que los ciclos del mercado son más o menos regulares y pueden dar cuenta de innumerables ejemplos mucho más urbanos. En Buenos Aires, por caso, los barrios de Chacarita y Colegiales se han revalorizado en los últimos tiempos por ser casi una “expansión natural” de los siempre cotizados Palermo y Belgrano.
¿Qué ganás y qué perdés si apostás por la location?
La diferencia entre la importancia del timing frente a la de la location se vincula muchas veces con el tipo de inversión que se quiere realizar. Para Alejandro Schuff, director de Emprendimientos de Soldati, el timing es más importante a la hora de hacer “buenos negocios”. “La buena location lo que te da es la defensa del valor, es decir que tiende a resentirse menos ante una crisis. Y como efectivamente todo el mundo cree que las buenas locations son mejores, siempre tenés más demanda y posibilidades de vender. Ahora, los negocios de real estate se hacen al comprar. La clave es comprar bien y para comprar bien la clave es el timing más que la location”, afirma.
Leupold coincide con esta mirada. “La location se posiciona como la mejor característica porque es difícil que le vayas a errar, es menos volátil. La contracara es que generalmente entrás con valores consolidados o en zonas donde el mercado está validando ese espacio por diferentes características, por lo que es muy difícil encontrar una oportunidad”, indica.
Quienes se dedican a la inversión en real estate aclaran que la fama de la location se vincula más con las necesidades de quienes buscan adquirir un inmueble para uso propio que con la inversión propiamente dicha. “Una cosa es uso y otra inversión. Para lo que es uso es clave elegir la ubicación más conveniente a las preferencias o expectativas. Por eso el location location location está orientado o persuadido por brokers inmobiliarios que se dedican a vender activos en muy buenas ubicaciones y refuerzan esa idea”, comenta Mariano Capelino, CEO de Inmsa Real Estate Investments.
“Ahora, cuando hablamos de inversión inmobiliaria, hay un doble clic. Puedo invertir de manera pasiva, intentando conservar valor, tener una pequeña utilidad por renta y no mucho más. Para esa inversión pasiva, de gente que no conoce lo suficiente un mercado y tiene miedo de equivocarse, las buenas ubicaciones dan cierta tranquilidad. Pero si vamos al inversor más activo, que más que conservar valor busca incrementar su patrimonio considerablemente, el timing juega un rol mucho más importante”, agrega.
¿Cómo entender los ciclos?
Aunque a simple vista parezca imposible “dominar” el mercado para saber cuándo entrar y salir de una inversión inmobiliaria, las empresas que se dedican al real estate tienen más que estudiados los ciclos económicos y pueden ubicar con bastante precisión esos momentos.
”Con buena información, el mercado se puede dominar. Si analizás valores históricos, situaciones en las cuales los precios bajaron y después se recuperaron, vas viendo ciertos patrones de comportamiento y podés entender en qué momento del ciclo estás. Por ejemplo, cuando los costos tienden a subir, pero los precios no ajustaron, puede ser un buen momento. Es un dato que te indica un cambio de ciclo en cuanto a precio. Y después también hay zonas donde el momento de entrada es clave en cuanto al crecimiento orgánico esperable, como hoy lo es Chacarita, por ejemplo”, dice Schuff.
Las variables que se consideran para este tipo de inversiones suelen estar bastante claras: el descuento en la compra, la tasa de apreciación y los ingresos por renta. “La combinación de esas tasas va a hacer que una inversión sea muy rentable, poco rentable o con rendimiento negativo. Nosotros tenemos evidencia de más de 20 años de que es muy posible que en mercados desarrollados, con niveles de apalancamiento moderados, se puedan obtener retornos anuales netos en torno al 20% anual para el inversor”, detalla Capellino.
“La tasa de apreciación real de una propiedad, esto es lo que sube anualmente en promedio menos la inflación, en el mundo e históricamente tiende a cero. Por ejemplo, en los últimos 100 años en Estados Unidos la tasa de apreciación real de un inmueble fue de 3,1% y la inflación fue de 3%, con lo cual la tasa real es 0. Entonces, ¿qué pasa con los ciclos? Cuando se produce una crisis, vemos que las tasas de apreciación o recuperación superan los dos dígitos e inclusive por arriba de inflación, con lo cual leyendo muy bien el ciclo podés multiplicar por dos el valor de una propiedad en seis, siete, ocho o nueve años, dependiendo de cuán acelerada sea la fase de recuperación y expansión del ciclo luego de una corrección. Mientras que, en promedio y en el largo plazo, si yo compro una propiedad y me la quedo, puedo tardar 30 o 40 años en duplicar su valor. O sea que leyendo el ciclo, lo que llamamos timing, te podés ahorrar más de 20 años para duplicar el valor del activo”, agrega el CEO de Inmsa Real Estate Investments.
¿El timming depende de cada mercado?
Ahora bien, ¿son estas reglas las mismas en mercados y economías tan distintas como la estadounidense y la argentina, por ejemplo? “Lo de la location en realidad viene más del mercado americano, donde históricamente el inversor no busca grandes rentabilidades sino consistencia. Están acostumbrados a una rentabilidad estándar estable en el tiempo. En la Argentina, la realidad nos lleva más al timing por la volatilidad de nuestra economía”, analiza Leupold. “El mercado inmobiliario se adelanta a los ciclos económicos: empieza tanto a desacelerarse como a recuperarse antes que cambie el ciclo económico”, resume.
En nuestro país, algunas veces una obra de infraestructura puede cambiarlo todo. “Cuando se desarrolló el barrio Santa Bárbara, el corredor Bancalari no existía. Inicialmente, el ingreso se proyectó por lo que hoy es la puerta de atrás de un club, un acceso bastante malo. Pero con la obra del corredor cambió la dinámica, los lotes que están al fondo del barrio pasaron a ubicarse próximos a la nueva entrada principal. O sea que los más baratos se convirtieron en los mejores. Entonces, si yo pagué un 30% más el lote que estaba en la entrada vieja, elegí location. Pero el timing me terminó premiando porque esa infraestructura generó que los precios del fondo subieran”, explica el gerente comercial de Avilis Real Estate.
Para Schuff, el funcionamiento de las economías es bastante cíclico en todas partes. “En Estados Unidos son bastante cíclicos todos los mercados. Miami es el ejemplo típico: siempre tiene alzas y bajas, momentos de superboom y otros más amesetados”.
Capellino, por su parte, opina que en mercados emergentes el timing es más difícil de predecir. “Yo diría que la importancia del timing es en todo el mundo. Pero en los países con mercados con un volumen importante de operaciones y de inversiones, con transparencia, reglas claras, seguridad jurídica y financiamiento a un costo accesible, el timing suele estar bastante marcado por los ciclos. En cambio, en mercados más emergentes, en donde no hay financiamiento ni transparencia, los ciclos o el timing no suelen estar tan claros, por lo tanto, es más difícil predecir”, dice.