Hoy los Bancos españoles siguen teniendo en cartera activos inmobiliarios e hipotecas impagas por un valor en torno a 200.000 millones de Euros. Dos tercios de ese valor corresponde a préstamos hipotecarios impagos en proceso de ejecución, donde aún el banco no cuenta con el activo. Para lograrlo, el proceso es largo y atenta con la liquidez de la entidad financiera.
Los inmuebles en esta situación son una gran oportunidad. A diferencia de aquellos que ya se encuentran en poder del banco, estos inmuebles tienen valores muy inferiores.
Los inmuebles en poder de un banco, pueden adquirirse, si se lo hace en cantidad, con descuentos de hasta un 25% sobre el valor de mercado. En cambio, los inmuebles que aún están en proceso de ejecución pueden obtenerse en negociaciones de grandes carteras con hasta un 50% de descuento.
¿Por qué se logra tan alto descuento? Resolver un proceso judicial de este tipo de deuda, demanda varios años y elevados costos para las entidades. Por eso, los bancos están dispuestos a vender con mayores descuentos.
Cuando se adquiere una hipoteca, siempre hay dos caminos. Una es continuar el proceso judicial, lo que puede demandar entre 1 y 2 años. La otra es negociar con el deudor para que ceda la propiedad.
La mejor estrategia es negociar con el deudor en paralelo a la compra de la deuda hipotecaria al banco para lograr que, en el mismo momento de la compra, el deudor ceda la propiedad. Esto se logra con adecuados incentivos al deudor de forma tal de mejorar su posición para cerrar el proceso. Así se logra obtener al menos un 35 a 40% de descuento, muy superior al 25% que se logra comprando un bien en poder de los bancos.
Estas operaciones son la que realizan actualmente fondos de inversión inmobiliarios globales, grandes inversores sofisticados o gestoras de patrimonios inmobiliarios para lograr elevados rendimientos
Parece magia, pero no lo es. Todo pasa por buscar creativamente y detectar las mejores oportunidades para invertir en real estate