Las gestoras calculamos una caída de la inversión en España en torno al 60% en lo que va de año, como consecuencia de la agresiva subida de tipos de interés llevada a cabo por el BCE para controlar la inflación. Lo que sucede es lógico; compradores y vendedores no tienen claro cuál es el precio de los inmuebles y eso está frenando las operaciones.
A estas alturas, nadie duda de que hemos entrado en una fase de corrección, si bien será relativamente corta si la comparamos con otros cambios de ciclo sufridos en el pasado, especialmente si nos referimos a los activos terciarios. Por corta entendemos que la corrección debería haber acabado a principios de 2025, teniendo en cuenta que a mediados de 2022 ya se inició un ajuste de precios de entre el 5 y el 15%. Eso dio lugar a una subida de las rentabilidades de entre el 0,75 y el 1,5% anual, dependiendo del tipo de activo, su ubicación, la calidad del inquilino, los términos del contrato de alquiler, etcétera.
Así que, por mucho que la guerra de Israel contra Hamás haya complicado la coyuntura internacional, la contracción debería acabar en un año aproximadamente, siempre que los bancos centrales consigan controlar la inflación y los tipos de interés inicien la deseable senda bajista tras el endurecimiento de la política monetaria iniciado en julio de 2022. Con todo, nuestra previsión pasa por que los precios de los activos inmobiliarios terciarios mantengan la actual fase de corrección, hasta alcanzar en la primera mitad de 2024 un ajuste en torno al 20% de media respecto a los precios que se alcanzaron en 2022.
Y en estos momentos en los que la contracción de la demanda todavía es fuerte, quienes más sufren la subida de tipos son los inversores institucionales. El motivo es que normalmente invierten con altos niveles de apalancamiento financiero. Por eso el escenario actual representa una gran oportunidad para ellos, toda vez que aumenta el poder de negociación de los inversores privados y familias con alto patrimonio dispuestos a entrar en el sector con descuentos significativos, tanto en los activos del mercado primario como del secundario. Apoya nuestra tesis el hecho de que el frenazo sólo se está dando en el caso de las operaciones, porque las rentas que pagan los inquilinos no difieren de las que corresponde a una economía en crecimiento. Continúa habiendo apetito inversor y los fundamentales de la economía real invitan al optimismo.
Si se desea un ejemplo pregunten a Madrid, que se ha convertido casi de la noche a la mañana en el hogar de miles de ciudadanos procedentes de Latinoamérica. Según los últimos datos del INE, la Comunidad ha duplicado desde 2018 sus residentes venezolanos, peruanos o colombianos, mientras que también se ha observado un incremento notable de argentinos y mexicanos. Aunque estos últimos son pocos en comparación con otras nacionalidades, su impacto en el inmobiliario se ha dejado notar. Las cinco economías más grandes de la región registraron una salida de aproximadamente 137.000 millones de dólares en 2022, un 41% más que en 2021 y la cifra más alta desde 2010, según datos aún preliminares del Instituto de Finanzas Internacionales. Aunque gran parte de esos fondos ha llegado a Miami y EEUU en general, las similitudes lingüísticas y culturales también han atraído a una parte hacia España, que se ha concentrado principalmente en Madrid.
Pero volviendo a la caída de la inversión en lo que va de año, la caída es generalizada en todos los sectores. Los activos que menos han sufrido son los turísticos, que siguen siendo muy atractivos en el actual contexto inflacionista, tras la resiliencia que mostró durante la pandemia. La inversión hotelera continúa fuerte en contraste con las oficinas, que llevan mucho tiempo sin atraer la mirada de los compradores por el auge del teletrabajo, que no es sólo una tendencia europea sino que llega con intensidad también desde Estados Unidos. Y en el extremo opuesto nos topamos con el living, que no sólo incluye viviendas sino también activos tan en boga como las residencias de estudiantes o de mayores, entre otros. En ese caso, la falta de oferta y la potente demanda garantizan una recuperación potente tras la corrección, lo mismo que cabe esperar de los inmuebles destinados al retail.
Con todo, encontramos una oportunidad inmejorable en los próximos meses para que los inversores tomen posiciones y puedan capitalizar a partir del año 2025 importantes rentabilidades una vez se recupere el mercado.