Los estragos económicos que generó la pandemia de Covid-19 presionan con fuerza al sector inmobiliario residencial de Estados Unidos, cuya falta de vivienda asequible y encarecimiento de las hipotecas hacen cada vez más difícil la adquisición de una propiedad, según especialistas.
De acuerdo con Mariano Capellino, director general de Inmsa Real Estate Investments, el valor de los bienes raíces tuvo un incremento de 35% entre julio del 2020 y julio del 2022, cuando el aumento promedio de las últimas décadas era de 3% anual.
La apreciación de los inmuebles se mantiene en este 2023. Entre enero y marzo, siete de cada diez mercados metropolitanos en Estados Unidos registraron aumentos en el precio de la vivienda, ya que las tasas hipotecarias fijas a 30 años fluctuaron entre 6.1% y 6.7 %, según el último informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).
«El comprador estadounidense promedio enfrenta más barreras que nunca para lograr la propiedad de una vivienda. La incertidumbre en la economía, el aumento de la inflación, el aumento de las tasas hipotecarias y la falta de inventario asequible continúan devastando la confianza del comprador», agregó el presidente de la NAR, Kenny Parcell.
Capellino explicó que los incrementos en las tasas de interés impuestos por la Reserva Federal (Fed) de Estados Unidos para contener la inflación han afectado directamente al sector inmobiliario estadounidense, pues dicho mercado está directamente asociado a este factor.
Precios más altos en los mercados asequibles
Después de la «excesiva apreciación» de los inmuebles, el director de Inmsa mencionó que el mercado inmobiliario de Estados Unidos se encuentra en proceso de corrección, en el que lograr la estabilización dependerá de cuánto tiempo más se van a sostener las tasas en niveles altos y en la flexibilidad de los bancos hacia los propietarios.
«Está demostrado que estos desequilibrios terminan por ajustarse. Dado los excesivos costos en el mercado, hoy vemos una contracción de 50% anual en el volumen de ventas residenciales y se comienza a notar una corrección de precios», comentó Capellino en entrevista.
En comparación con hace un año, el precio medio nacional de viviendas existentes unifamiliares disminuyó 0.2% a 371,200 dólares en el primer cuarto del 2023; aunque en el trimestre anterior, el precio medio nacional aumentó 4% anual.
Lawrence Yun, economista de la NAR, indicó que ciudades en el oeste como San Francisco, San José y Reno vieron caer los precios de las viviendas 10% desde hace un año.
Por el contrario, los precios aumentaron al menos 10% respecto al 2022 en ciudades como Milwaukee, Dayton y Oklahoma City.
«En términos generales, los precios de las viviendas son más bajos en los mercados caros y más altos en los mercados asequibles, lo que implica una mayor sensibilidad de las tasas hipotecarias para las viviendas de alto precio», dijo Yun.
Asequibilidad y falta de inventario
En este contexto, Kenny Parcell resaltó que el mayor impedimento para la compra de una vivienda en Estados Unidos aún es la falta de asequibilidad y suministro de inmuebles nuevos.
Según datos de la NAR, el inventario en el primer trimestre promedió 1.6 millones de unidades listadas, una reducción de 40 % con respecto al primer trimestre del 2019, un año antes del inicio de la pandemia.
Además, los compradores primerizos gastaron en promedio 37% de sus ingresos familiares en pagos de hipotecas. Mientras que una hipoteca se considera inasequible si el pago mensual asciende a más del 25% de los ingresos de la familia.
«Sin abordar este problema, la vivienda seguirá estando fuera del alcance de muchos. Las posibles soluciones son incentivos para transferir edificios de oficinas a unidades residenciales o movilizar fondos privados para revitalizar casas asequibles», destacó Parcell.