#1 “Siempre es negocio comprar un inmueble”:
Si no se aprovechan los ciclos de crisis y los mercados oportunos para invertir, es decir, mercados en baja con expectativas de recuperación, difícilmente se haga una buena inversión financiera inmobiliaria.
#2 “Invertir en pozo es siempre una buena inversión”:
En realidad, todo depende de la fase del ciclo que el mercado atraviese. En Argentina este negocio está atado al valor del dólar y la inflación. Se estima que cuando el costo de construcción alcanza los US$ 700 el m2- es el tope para no correr riesgo. Por encima de ese costo, existe la posibilidad que una corrección del tipo de cambio durante la construcción del proyecto –en general hasta 24 meses– obligue a vender por debajo de la inversión realizada en pre-construcción. Antes de la devaluación del peso, el costo de construcción del m2 en Argentina era de U$S 1.400 más caro que en Estados Unidos y Europa. Es decir, no era negocio y hoy que se estima en U$S 1100 tampoco lo es.
#3 “Las propiedades premium son siempre más rentables”:
En general, los inmuebles premium en las mejores ubicaciones, son los primeros en revalorizarse luego de una crisis, porque lo demandan los extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo. Pero cuando llegan a su precio histórico, se amesetan, dejan de ser negocio y comienza a generarse oportunidades en los de clase B o C –de menor valor en locaciones periféricas que generalmente tiene mejor rentabilidad por alquiler-. Por eso, hay que entender cuándo comprar y cuándo vender.
#4 “Invertir en activos financieros es más rentable” :
Si bien es cierto que la inversión inmobiliaria tradicional, lo que los especialistas denominamos pasiva, logra bajos rendimientos, es importante entender que existen formas sofisticadas en donde grandes inversores logran altos rendimientos, superiores a los que se logran con activos financieros y con un nivel de riesgo muy inferior. En la inversión inmobiliaria se puede comprar debajo del valor de mercado, mientras que en la inversión financiera todos los inversores deben pagar las acciones y bonos al mismo valor cada día. El que invierte 1 dólar o el que invierte 1.000 millones, paga lo mismo. Nadie consigue una acción de Telecom o de Apple a menor precio que su cotización en la Bolsa. Pero sí se puede comprar un inmueble en distress en bancos y subastas a menor valor que el del mercado, en ciertas situaciones
#5 “La rentabilidad por alquiler es siempre baja”:
Cuando se ingresa a un mercado desarrollado en crisis los activos suelen adquirirse a un 50% del valor histórico, pero los valores de alquiler generalmente se mantienen a los valores históricos, esto permite duplicar el rendimiento histórico y alcanzar en algunos casos mas del 10% neto anual.
#6 “Comprar un inmueble garantiza seguridad y no perder capital”:
Invertir en inmuebles parece fácil. Claro, se le ha inculcado al comprador que es una fuente de preservación de valor, y que la idea es comprar y mantener el activo por mucho tiempo porque se va a revalorizar. Lo que realmente se hace, en ese caso, es adquirir inmuebles y no invertir. Muy pocos piensan que invertir en inmuebles tiene la lógica de la inversión financiera y solo ellos logran altos retornos, es decir, se requiere analizar distintos mercados, tipos y clases en todo momento para tomar la decisión de mantener la cartera, comprar o vender. Si usted no vende esta claro que nunca perderá, pero si necesita vender, hay momentos en los cuales podrá perder hasta mas del 50% de su capital.
#7 “Invertir cerca de tu residencia es lo más seguro”:
Otro gran error es ver las inversiones inmobiliarias sólo en los lugares cercanos que conozco. Como muchas personas lo consideran así, generalmente no venden porque ¿para que lo van a hacer si en el mismo mercado no es negocio volver a comprar?. Justamente allí es donde tiene que ponerse la mira. No tiene sentido vender para volver a comprar en el mismo mercado y tipo de activo sin obtener fuertes ventajas. La clave es desplazarse de tipos de activos en el mismo mercado o ir a mercados diferentes para poder seguir construyendo rentabilidad. Para eso, seguramente tendrás que buscar asesores inmobiliarios globales que operen en distintos mercados, ya que generalmente el alcance de estos suele estar limitado a barrios y tipos de activos.
#8 “Siempre un inmueble es ilíquido”:
Sin duda, los activos financieros son más líquidos que los inmobiliarios. Pero si se opera en mercados internacionales como EEUU o Europa, se puede acceder a préstamos hipotecarios a bajas tasas. En tan solo 45 días, se obtiene liquidez inmediata con financiación sobre los activos en cartera. Esto es ideal cuando uno tiene una necesidad puntual y/o quiere aprovechar otras oportunidades y ha decidido mantener los activos existentes en busca de maximizar el rendimiento.
#9 “Los inmuebles siempre suben” :
Está demostrado que si se logra una fuerte apreciación de un inmueble durante más de 5 años, difícilmente esa apreciación de valor se mantenga. Tenemos varios ejemplos de esto en Argentina 2002 al 2007, en Usa 2010 al 2015 que superaron el 15% anual de apreciación (recuperación). Vender en los momentos de precios más altos es lo más fácil dado que generalmente hay mucha demanda y hasta es posible vender a un precio por encima del valor de mercado. Pero la mayoría no vende pensando que el valor seguirá creciendo a las mismas tasas. Y ahí es donde se comete el GRAN ERROR. Un ejemplo de esto es lo que sucedió en el 2001 en Argentina: Los inmuebles habían alcanzado precios altísimos, pero con la crisis del 2001, sus valores se desplomaron cerca del 40% aunque luego recuperaron y superaron ese valor.
#10 “Comprar un inmueble en la mejor locación, es un gran negocio” :
Durante cierto lapso de tiempo corto, posiblemente el mejor negocio sea adquirir un activo residencial Premium en una locación excepcional como ser Punta del Este, Puerto Madero, Miami Beach, Brickell o Barrio Salamanca en Madrid. Pero también a lo largo del ciclo, habrá momentos para adquirir inmuebles en zonas de clase media/baja, ya que estos también tienen fuertes apreciaciones. Recordá esta premisa: El negocio inmobiliario no es “Location, location, location” como dicen quienes promueven y desarrollan activos Premium en estas locaciones, sino que es “Timing, timing, timing”.
