El 2 de Junio , INMSA comenzó a operar en México. Fue la oportunidad para conversar con inversores, banqueros y especialistas en Real Estate. En esas reuniones uno de los temas claves y más requeridos fue conocer la visión de INMSA sobre las oportunidades en Real Estate.
Para resumir lo conversado estos días en ciudad de México, reunimos a Luis Méndez Trillo (LMT), el anfitrión local y el referente en el negocio de Real Estate Comercial en el país y Mariano Capellino CEO de INMSA (MC).
LMT: Mariano, la pregunta habitual de inversores y de muchos periodistas tuvo que ver con el impacto que generó la pandemia en las inversiones en Real Estate. ¿Cuál es tu visión del tema? Primero hablemos de la economía global.
MC: Luis, la crisis global de la pandemia potenció una tendencia en Estados Unidos y Europa. Las tasas de interés y el rendimiento de instrumentos de renta fija comenzaron a ser los más bajos de la historia. Por supuesto, había un por qué. Eso se mantuvo aún ahora que tanto EEUU como Europa está saliendo de lo peor de la crisis. La Reserva Federal continúa con su política de mantener bajas tasas y también lo hace Europa y Japón. Pensemos que los bonos del Tesoro de EEUU a 10 años tuvieron un rendimiento promedio de casi 3% en 2018 y en 2021. En 2020 cayeron a 0.89% en plena crisis y hoy no supera el 1,5%. El instrumento equivalente en España llegó al 0,05% durante la peor etapa de la pandemia, su pico de los últimos 5 años fue 1,6% y actualmente se ubica por debajo de 0.50%.
LMT: Esas son tasas muy por debajo de la rentabilidad mínima de una inversión tradicional en Real Estate en EEUU, por ejemplo.
MC: Si, así es. Pero hay otros datos claves para entender la situación actual. La política fiscal de los grandes países centrales es expansiva y se observa claramente en el mercado de Real Estate. En Estados Unidos, los créditos hipotecarios bajaron alrededor de un punto, de 3,75% a 2,75%, y se produjo un boom inmobiliario. Mucha gente que no estaba pudiendo acceder a la vivienda, pudo hacerlo. O, frente a la reducción de la cuota de los prestamos, muchas personas pudieron mudarse a un lugar mejor. La solicitud de hipotecas aumentó un 24% pero todavía es mayor el incremento en refinanciaciones que llegó al 80%. Muchas familias cambiaron su crédito original para acceder a más dinero o para pagar menos tasa y reducir sus cuotas mensuales.
LMT: Un verdadero boom.
MC: Sí. Pensemos que el stock de viviendas en USA tocó su nivel más bajo en décadas. Hoy se requiere menos de 2 meses para que el stock de vivienda se venda completamente -exactamente 1,9 meses-. El volumen de venta de viviendas aumentó 22% a pesar del Covid. Lógicamente, aquello disparó los precios. Se calcula que el incremento del precio del sector residencial alcanzó un 11%, lo cual no se observaba desde 1968.
LMT: ¿Y qué impactó tuvo en el mercado inmobiliario?
MC: Esta reducción de las tasas de interés impulso a los grandes fondos globales de inversión a aprovecharla, invirtiendo fuertemente en activos multi-familiares y logísticos en EEUU, esto impacto en sus precios que hoy ya superan sus máximos históricos.
LMT: Observo una conclusión. EEUU ya tuvo su boom y no parece interesante entrar ahora si se quieren tener una rentabilidad importante.
MC: Exactamente. Era para haber entrado en el inicio de la crisis. Hoy ya los precios están en un nivel donde las oportunidades ya son muy escasas y empieza a ser riesgosos entrar en este momento, ya que ante una suba en las tasas de interés, ya sabemos lo que pasa, los activos inmobiliarios sobrevalorados ajustan su valor.
LMT: Es muy interesante porque vemos que un mercado como el estadounidense tenía muy pocas oportunidades en 2019, pero en 2020 se genero bajas en las tasas y esto genero un boom. Esto muestra lo que siempre indicas sobre los ciclos de los mercados. Un mercado puede ser muy atractivo en un momento determinado, pero puede cambiar rápidamente y, muchas veces, generar pérdidas si se ingresa en el momento no oportuno.
MC: Son las fases de los ciclos de mercado de los que siempre hablamos para tomar decisiones a la hora de invertir en Real Estate. Esa es la clave. Se debe hacer en el momento oportuno. En la teoría es fácil, pero hay que investigar y entender cuándo entrar, cuando mantener y cuando salir.
LMT: Hablamos de EEUU, donde vos vivías. Ahora vivís en España. Me imagino que hay una razón.
MC: (Sonriéndose) Uno tiene que estar donde están las oportunidades. En Europa la pandemia tuvo sus particularidades. Pero lo interesante es que aún no se vivió lo que sucedió en EEUU y que conversamos recién. En EEUU todo suele suceder más rápido, tanto las crisis como la salida de las crisis. Lo que se espera para Europa para lo que queda de este 2021 y durante 2022 es lo que está sucediendo ahora en EEUU. En resumen, Europa se presenta como la oportunidad del momento ya que aún no se produjo la recuperación.
LMT: En tus conferencias, siempre hablas sobre la renta de inmuebles. Y en general se piensa que, en mercados en alza, los alquileres del inmueble suelen ser más ventajosos, pero no es tan así.
MC: En la teoría, se puede pensar que en mercados en pleno proceso de revalorización, rentar un inmueble es un gran negocio. Se confunde demanda con precio, especialmente en el segmento residencial donde hay poca elasticidad en los precios de los alquileres. En este caso, el salto en los precios de los inmuebles en EEUU, sin embargo no tendrá su correlato en su rentabilidad por alquiler, ya que los precios de los alquileres suelen estar atados al poder adquisitivo de la clase media, al crecimiento de la economía, a la tasa de inflación, entre otros factores. En este caso, con la suba de las propiedades, la renta por alquiler baja porque a un precio similar, la tasa implícita que se gana, es menor. En el caso de Europa, y especialmente España, al no recuperarse aún el valor de los inmuebles, la rentabilidad de alquiler seguirá siendo atractiva hasta que se produzca la revalorización esperada.
LMT: Interesante. Pero como indicaste en las reuniones de estos días en México, aún seguís pensando que, en general, la rentabilidad de Real Estate sigue siendo atractiva.
MC: La diferencia entre el rendimiento por renta de los activos inmobiliarios y el retorno de un bono sigue siendo muy superior. Históricamente, la renta inmobiliaria era como máximo el doble que un bono del tesoro soberano. Actualmente, dependiendo del país, rinde entre cuatro y 10 veces más. El máximo se encuentra en países donde, como España, aún los activos no se revalorización. El alquiler sigue siendo el mismo pero con activos con menor precios.
LMT: Pero no hay que confundirse. Invertir para tener una rentabilidad de 2 dígitos no sólo implica tener en alquiler un inmueble.
MC: Claramente invertir en Real Estate es mucho más que simplemente comprar un inmueble para luego alquilarlo. Las variables básicas a observar en una inversión inmobiliaria son tres: comprar por debajo del valor del mercado, tener buen rendimiento por renta y lograr una tasa de recuperación / apreciación acelerada. Si bien esperamos que la tasa de rentabilidad por alquiler permanezca baja, también sabemos que hay 16 trillones de dólares colocados a renta fija negativa, que buscan otros activos que tengan seguridad y allí es donde se hace muy atractivo el mercado inmobiliario, especialmente el europeo en este momento y España en particular, ya que tendrá una fuerte apreciación. Por eso creemos que los precios seguirán subiendo. Con una estrategia oportunista para encontrar activos por debajo del valor de mercado, hoy las inversiones sofisticadas en Real Estate en Europa son una enorme oportunidad para lograr retornos de 2 dígitos sin apalancamiento.
LMT: Gracias Mariano por esta semana intensa en México y nos veremos pronto en España.
MC: Serás bienvenido Luis y, por supuesto, todos los inversores de México.
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