En dólares, pesos o cedines, es un buen momento para invertir en real estate

Mariano Capellino, CEO de INMSA, brinda su visión sobre cómo invertir en inmuebles en Argentina con una mirada diferente al resto de los analistas consultados por el diario La Nación.

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En dólares, pesos o cedines, es un buen momento para invertir en real estate

El precio de los inmuebles estaría por tocar su piso; las opciones: cocheras, unidades chicas y barrios no consolidados

Para los argentinos los ladrillos son sinónimo de seguridad y resguardo de valor. Poco importa que con otras inversiones se pueda obtener mayor rentabilidad en menos tiempo o que el metro cuadro en algunas zonas cotice igual o más caro que en Madrid o Miami. El inversor que busca cierta tranquilidad sigue apostando parte de su cartera al real estate. Pero hay mejores momentos para entrar y segmentos con mejores perspectivas que otros.

Luego de casi tres años de contracción de la actividad, ¿se abre una ventana de oportunidad? «Los precios ya estarían tocando su piso. Ajustaron a la baja un poco más del 10%, que es poco en comparación con la evolución del dólar, que en 2011 se pagaba cerca de $ 4 y hoy está a más de $ 15 [el paralelo], pero empieza a verse una recuperación de la actividad que yo llamo ‘por resignación’, ante la perspectiva de que los valores no van a bajar más», analiza José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

Además, dice, se suma un cierto cambio de expectativa que trae la renovación presidencial. «No estamos ante una reversión del ciclo en materia de real estate todavía, pero podríamos estar encaminándonos a ella a partir del segundo semestre de 2016 si las señales desde la macroeconomía acompañan», añade. Mariano Ledo, de Inmobiliaria Bullrich, coincide en que es momento de invertir en ladrillos. «Se avecinan tiempos de cambio en la Argentina; se van a apreciar los activos reales», dice.

«Es un buen momento para apostar por el sector, ya que los precios de venta se mantienen estables y con leve tendencia al alza. El mercado está muy líquido y los activos inmobiliarios son un buen resguardo de valor», asegura Rafael Valera, broker de Cushman & Wakefield.

Según las últimas estadísticas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, la cantidad de compraventas del mes de julio evidencian un incremento del 25% con respecto al mismo mes de 2014 y un 26,8 % versus julio de 2013, aunque los niveles aún están muy por debajo de los de 2007/2008, que fueron los mejores años de los últimos 15. La situación en la Ciudad de Buenos Aires también muestra una mejoría pero de menor escala. Con todo, LA NACION consultó a los expertos, que aportaron tips y recomendaciones para sacar el mayor provecho de la inversión.

Las alternativas

Lo primero que hay que tener en cuenta es que las oportunidades se generaran en zonas no consolidadas, donde los valores de incidencia son moderados, pero que presenten buenas condiciones de accesibilidad, infraestructura de servicios y seguridad, clave para la futura consolidación del área. «Son los atributos que tienen en cuenta los futuros ocupantes del espacio», apunta Valera.

Al mismo punto va Rozados, que dice que quien tiene dólares físicos, tiene que hacerlos valer; es decir, negociar el precio. «Hay zonas o barrios alternativos, que no son los tradicionales premium, como Barrio Norte o Recoleta, pero que presentan una buena oportunidades si se siguen algunas reglas», recomienda, y sugiere buscar barrios que estén consolidados, que su entorno no sea complicado. «Boedo, por ejemplo, es interesante siempre que el comprador se mantenga cerca de las avenidas San Juan y Boedo, sin alejarse más de dos o tres cuadras. Lo mismo sucede con Parque Patricios. El corredor de la Avenida Caseros, a mediano plazo, se va a consolidar y a revalorizar muy bien», dice Rozados.

Mariano Capellino, CEO de Inmsa, una compañía que administra fondos que se invierten en real estate, no coincide plenamente con sus colegas en el análisis y sostiene que el mercado aún no tocó fondo. «Los valores, medidos en dólares, no llegaron a su piso, especialmente los clase A (premium); los precios siguen siendo altos respecto de la capacidad de compra y el poder adquisitivo de la mayoría de los usuarios», dice.

Destaca, sin embargo, que quienes están decididos a entrar en el negocio inmobiliario hoy, para maximizar la inversión deben gestionar activamente la cartera. Para empezar, hay que buscar entrar por debajo del valor del mercado. Esto puede ser a través de subastas o financiando a los desarrolladores (pozo). «Una vez adentro, hay que administrar eficientemente y estar muy atentos no sólo a los ciclos del mercado, sino también de los sub-mercados, ya que los diferentes tipos de activos tienen diferentes comportamientos», avanza.

Los emprendimientos desde el pozo son la opción elegida por Damián Tabakman, consultor especializado en real estate, para entrar al mercado en este momento. «Lo ideal es ingresar en un proyecto que se pague en pesos, en zonas buenas, sobre avenidas y cerca de alguna línea de subtes. Pagando entre US$ 2000 y US$ 2500 el metro cuadrado, cuando esté terminado valdrá 20% más», sugiere.

Eduardo Pallette Pueyrredon, managing director de Caestta Equity, un fondo de inversión que busca oportunidades en el mercado inmobiliario, pone la mira en las zonas que están en expansión. Concretamente, en Parque Patricios. «Tendrá mucha demanda en los próximos años debido a los beneficios que tienen las empresas tecnológicas que se instalan allí y también por el desembarco del Gobierno de la Ciudad, que trae infraestructura a la zona», dice el ejecutivo, y puntualiza que allí todavía la incidencia de la tierra «es baja» y permite realizar «buenos negocios».

Otra zona que identifica con buenas perspectivas es Pilar. El desarrollo de la infraestructura comercial y educativa en esta zona ofrecerá buenas oportunidades para desarrollos bien localizados cerca de Panamericana, lotes y departamento de bajo costo de mantenimiento y a la vez con amplias áreas comunes son características clave a la hora de definir el producto a comercializar, según Pallette Pueyrredon, quien le levanta el pulgar a la idea: «Es un buen momento para invertir en proyectos diferenciales, que ofrecen una rentabilidad más atractiva que la típica inversión en un departamento en una zona ya valorizada».

Para hacer negocios con inmuebles, como con cualquier otro activo, hay que poner la mente en frío y dejar las emociones de lado. «El principal error que cometen los inversores es enamorarse de los inmuebles que compran», advierte Mariano Sardans, experto en inversiones, y ejemplifica con aquellos que compraron en Recoleta y Punta del Este: pensaron que los precios no tenían techo, y ahora no pueden alquilar a los valores que esperaban ni vender a los precios a los que los compraron. «Para hacer diferencia hay que aprovechar los ciclos de mercado, y para ello, debemos desenamorarnos de las inversiones», añade, y advierte, de todos modos, que el precio de los inmuebles aún va a sufrir una baja.

Cómo diversificar la cartera

Tres segmentos para distintos tipos de inversores

Viviendas. La inversión varía según la zona, pero en Capital Federal hay que pensar en un promedio de US$ 2100 por metro cuadrado. La recomendación es comprar unidades chicas y con bajo costo de mantenimiento. Hacer valer los dólares a precio blue o usar Cedines. La rentabilidad por alquiler está en los valores históricos más bajos y ronda el 2,5% a 3% neto sobre la inversión

Cocheras. Desde US$ 20.000/US$ 25.000 en Capital Federal. «Es un mercado muy interesante porque requiere baja inversión, la rentabilidad anual es incluso un poquito más alta que la de un departamento (de 3,5% a 4%), tiene demanda asegurada y un muy bajo nivel de conflictividad», explica José Rozados

Comercial. El corredor Panamericana es una zona que varios desarrolladores están analizando para futuros proyectos. Las rentabilidades para oficinas clase A se encuentran en torno al 5% o 6%, mientras que las históricas rondaban el 12%. «Esto marca un gap de oportunidad. A la hora invertir se recomienda analizar aspectos clave, como flexibilidad del inmueble en términos de uso, mercado potencial y target», explica Rafael Valera, de Cushman & Wakefield.

Modelo para armar

• Comprar unidades chicas en emprendimientos o edificios que tengan bajos costos. Son más fáciles de alquilar o vender.
• Potencial en el segmento comercial: las rentas están por debajo de los valores de la región.
• En pozo: comprar en pesos a desarrolladores que previamente se haya comprobado que son confiables y tienen trayectoria.
• Cedines: permite hacerse de «dólares» a un precio menor que en el mercado informal para comprar un inmueble.