Por Mariano Capellino, CEO de INMSA
Hay consenso en todos los asesores financieros que la opción más conveniente para quienes ingresaron al blanqueo ha sido pagar la multa correspondiente y elegir cuál es la forma más apropiada para lograr recuperar el costo en el corto plazo.
Claramente una de las opciones es realizar inversiones en real estate. Con más de 90 mil millones regularizados en la primera etapa y aún cuando mucho de eso ya se encuentra invertido, se ha generado un fuerte impulso en la creación de fondos de real estate en el mercado local. Ahora bien, desde el punto de vista del inversor, ¿es atractivo invertir en estos fondos?
Se ha hablado mucho de la situación del mercado inmobiliario argentino. Analizando la situación en forma objetiva, hoy existen serios riesgos al invertir en real estate en Argentina y especialmente en los fondos inmobiliarios constituidos para el blanqueo que se están ofreciendo. Y digo esto, porque parece que los jugadores del sector piensan en hacer buenos negocios, pero poco se piensa en el inversor. Y un mal negocio a corto plazo para un inversor, generará nuevamente muchos años de desconfianza en el mercado.
Hoy, el mercado local padece, al menos, de 3 problemas:
- La valuación actual de los inmuebles se está acercando nuevamente a la máxima alcanzada en el 2011, luego de un largo periodo previo (2002-2010) de recuperación y expansión con el mayor incremento anual de la historia.
Ahora bien, el incremento de precios de alrededor del 10% logrado en los últimos 2 años en dólares, responde exclusivamente al retraso cambiario con una inflación de más del 50% en los costos de construcción. Con lo cual, el valor real de los inmuebles se redujo ya que no fue posible el traslado total de dicho incremento de costos a los precios. Esto genera pérdidas e imposibilidad de reponer stock en los desarrolladores.
Sobran los ejemplos en donde los desarrolladores para poder continuar sus obras o vender las recientemente terminadas están vendiendo por debajo del costo de reposición.
Frente a este escenario la única probabilidad de que continúe la suba de precios de los inmuebles es que persista por un tiempo este retraso cambiario y se traslade parcialmente a los costos parte de la suba. Pero esto tiene un límite, tarde o temprano todos sabemos cómo termina: una devaluación y fuerte corrección de precios.
Hoy nos encontramos con el costo de construcción más alto de la historia. En el 2002, se tocó el piso de US$ 350 el metro cuadrado. Hoy supera los US$ 1500. Al considerar este costo, más el costo de la tierra, más el margen del desarrollador y comparándolos con los posibles valores de venta, la mayoría de las proyecciones de los proyectos que se analizan tienen rendimientos negativos.
En este escenario, nuestro pronóstico a mediano plazo cuando se ajuste el tipo de cambio es de corrección de precios. Por lo tanto, quien invierta ahora, perderá dinero.
- Los consumidores siguen teniendo ingresos que no son suficientes para acceder a una vivienda valuada en dólares y los proyectos de créditos hipotecarios aún no parecen ser consistentes, especialmente porque la oferta sigue teniendo valores altos. Por lo tanto, la demanda de inmuebles de compradores con préstamos hipotecarios en el corto plazo no crecerá sustancialmente.
- Los inversores calificados que entienden del negocio, toman la decisión para invertir en inmuebles cuando ven que hay espacio para su apreciación o el rendimiento por alquiler es atractivo. Hoy la rentabilidad que puede recibir un inversor por alquilar un inmueble es prácticamente nula en Argentina y las reales posibilidades de apreciación son insostenibles, por lo que no existe incentivo a adquirir por parte de grandes inversores.
Hoy se habla del lanzamiento de fondos de inversión inmobiliarios que están siendo estructurados para canalizar capital blanqueado.
Si Ud. es un inversor, le recomiendo hacer la siguiente “prueba ácida” para entender si le conviene o no ingresar:
- Analice si entraron los grandes fondos inmobiliarios internacionales que operan a nivel global en búsqueda de oportunidades. Si no lo hicieron, quiere decir que no hay negocio. Ellos no se pierden los buenos negocios. Y por eso, esos fondos están invirtiendo, por ejemplo, en ciertas ciudades de Estados Unidos, en España, Italia y Portugal, entre otros lugares.
- Analice la promesa de rendimientos de los fondos. Algunos fondos contemplan invertir en proyectos a un valor de alrededor de U$D 4000 el m2. Se consideran 5 años para construir el inmueble, venderlo y devolver el capital, todo esto proyectando un rendimiento en torno al 9% anual. Es decir, que para que esto sea alcanzable ese inmueble debería venderse a mas de U$D 6.000 dólares el metro, un número muy improbable de lograr si se tiene en cuenta que en dicho periodo probablemente atravesemos una devaluación. Sólo piense que hoy hasta en Miami existen serias dificultades para vender a U$S 4.000 el metro cuadrado departamentos premium en las mejores locaciones que extranjeros por desconocimiento del mercado pagaron recientemente en pozo a U$D 6000 el metro. Es decir, se están proyectando rendimientos futuros imposibles de lograr.
- Analice si esos fondos están conformados por activos ya terminados pero que nadie compraba o proyectos que estaban a mitad de camino y qué, por falta de capital, no avanzaban. Si esas dificultades estaban antes, ¿por qué cambiaría la suerte con el blanqueo?
- Analice si los fondos estarán destinados a desarrollos para nuestra clase media que, por los valores actuales, no puede acceder y no tienen herramientas idóneas y de fácil acceso para financiarlos.
Claramente Argentina hoy no parece ser un mercado oportuno para invertir en inmuebles. Los costos en dólares están en sus máximos históricos y la actividad, aún con las buenas expectativas creadas por el cambio de gobierno, sigue aún sin mostrar un rumbo claro.
Existe consenso que los ingresos de las personas frente al valor de los inmuebles siguen siendo bajos que sumado a la falta de acceso a financiación a tasas razonables hace que sea prácticamente imposible adquirirlos.
Desde el punto de vista del inversor, el rendimiento por alquiler se encuentra en los mínimos históricos con tendencia a rentabilidad 0 y las expectativas de apreciación de los inmuebles en el mediano plazo parecen poco probables. Y como vimos antes, existe una casi nula probabilidad que los nuevos fondos inmobiliarios puedan generar elevados rendimientos en los próximos 5 años.
Con lo cual, difícilmente invertir en inmuebles en Argentina o en fondos inmobiliarios pueda ser un buen negocio para un inversor. Todo lo contrario, creemos que puede generar pérdidas y poner en riesgo su capital.